就算有钱，对于昆明南市区环滇池的“湖景房”选择，依然面临“僧多粥少”的存量问题。越来越稀缺的环滇池住宅，对普通购买力而言，价格亦是水涨船高。

想来也能理解，“湖景房”占着城市钢筋水泥中鲜少享受得到的生态资源，同时，在产品打造上，也尽量契合了昆明向南的战略高度，以及展现滇池景观的高端品质。

回忆一下，目前滇池边在售住宅中，什么产品居多？

板楼。作为主打观滇的产品，不仅要有大阳台，而且能观滇的房间数量也不可少。

于是，优质的滇池住宅加上高价与稀缺等优势，让越来越多的人更加高攀不起，导致许多人将目光投向“都市夜景房”。

靠城赏城

“湖景房”与“都市夜景房”有众多相似之处，比如都具有板楼、大阳台、多开间等优势。两者的不同之处在于“湖景房”因临水地势，以洋房、别墅居多，享生态，看水景；“都市夜景房”适应城市土地及视野，高层、超高层居多，享繁华，看霓虹。

昆明板楼多为单元式拼接，日照通风都不难解决，只是在面宽、进深等方面设计需要多花费一点心思。

有一种说法是低层板楼进深应控制在14米以内，高层板楼进深则在18米以内，过大的进深会使户内灰色空间增多，影响居住的舒适度。

面宽则根据户型大小来定，通常板楼户型多在二居室以上，二居室面宽在6-8米，三居室在10-13米，四居室在12-15米。

不过，说来也觉惭愧，目前昆明的“都市夜景房”还处于“拓荒”阶段，所以产品方面竞争不强，项目数量也少得可怜。加之在板楼、临商圈、地处市中心或靠近市中心、高视野、大窗户等条件筛选下，“都市夜景房”未来市场发展想象空间大，但路也不好走。

城南优势

纵观昆明过往，“都市夜景房”几乎处于空白。中心区的住宅大多高度不够，有高度的建筑却不是板楼设计，板楼设计的住宅又缺少大阳台……

不过也难怪，昆明属于多中心发展，曾经的市中心因商圈“老化”导致繁华褪色。东西南北各方向的商圈发展不均衡，导致繁华景观呈现两极化。

东、西区域近几年发展加速，规划相继覆盖，但相比南北，成熟商圈缺乏，让区域发展看起来稍显滞后，“都市夜景房”也无法呈现。市中心老旧小区较多，且大多为低矮楼层，不具备居高观景视野，同时，因为城市更新成本较高，新盘创新有局限。北边成熟商圈代表为同德，其余大多为小型商圈，繁华带动欠缺，导致“都市夜景房”发展受限。

昆明南边依托滇池与城市向南发展战略，发展“都市夜景房”的机会更多一些，广福路爱琴海、万达双塔、南亚，都是南市区发展较成熟的商圈。不过，从今年上市的住宅来看，目前“都市夜景房”主要集中在万达双塔商圈周边。

从板楼特点来看，双塔片区目前在售的、比较符合“都市夜景房”的产品为云和中心。现场了解，1.7万/平米的住宅均价，本可以用价格作为项目优势，但产品突出，也算多加一重竞争力。

这个楼盘距离昆明次中心以及万达双塔商圈更近，看夜景自然效果会更好。当然，能看盘龙江景也是其产品一大优势。

云和中心夜景

云和中心是绿地香港和雅居乐地产首次在昆明合作打造的产品，品牌虽然是双血统，央企+粤系房企，但对于买房并不影响，两大房企各有优势。

云和中心云和府规划示意图

绿地擅长打造超高层建筑，作品散落在世界各地，实力拔尖，知名度也高；雅居乐起家广东，上世纪九十年代初，开发了一个专供港澳人士回乡度假的中山雅居乐花园项目，这个项目是早期城市旅居盘雏形。可以说，雅居乐在创新方面眼光比较前瞻。

云和府产品效果示意图

从产品来看，云和中心目前首推组团云和府，产品全部南向，这对喜欢阳光的人颇具吸引力。项目主推的111-200㎡、合计6个户型（含三房和四房），也是各有特点。但综合来说，都具有大阳台、大面宽、向南的开间数量多、进深短等优势。

比如153㎡和200㎡户型，四房，进深8.1-11.3米，总面宽15.2-15.3米，户型为四开间朝南设计，也就是说，除了客厅，还有卧室以及多变空间合计3房间向南。同时，两户型客厅阳台长度远超6米，153㎡有的还能观赏盘龙江风光。

（目前云和中心已加推建面约124㎡及153㎡的产品，感兴趣的话，可以到现场去品鉴一番。）

第3栋高层阳台景观示意

第3栋高层阳台景观示意

其实，昆明南市区目前产品创新空间更大，占据生态、商圈、战略高度等优势，产品迭代也多了更多机会。

只是目前来说，南市区的标签还是与改善、高端等联系紧密，给人一种“住在南市区一定是富豪”的错觉。就像“都市夜景房”这个概念，虽然在昆明并不普及，但价格方面也没有“湖景房”那么高，刚需跳一跳，也能够到。

当然，也许很多人都会对昆明人居有一种期待，比如在未来的某一天，昆明“都市夜景房”像一线城市那样普及，那么，也就不用羡慕他人，更加不会觉得在恒隆广场高层办公是什么稀奇的事情了。