文/赵晓桐

在【云南楼事】后台，网友提到最多的问题非“今年几月份适合买房”、“今年房价如何”莫属。

根据日前发布的数据，土地财政依赖度全国第二的昆明，同时还面临着长达3.1年的宅地去化周期。尽管拿地成本提高将带来商品住宅价格上涨，但过剩的供应量则会导致变现难度的进一步扩大。

如果仅从最本质的供求关系分析，住宅用地去化周期超过3年的昆明，可能面临较大的房价调整压力。

压不住的“卖地冲动”

在丁祖昱评楼市日前发布的数据中，2019年卖地收入晋升千亿级别的城市有6个，昆明正是其中之一。去年昆明土地市场量价刷新高，创下历史最高纪录，土地收入达到1026亿。其中，住宅用地成交3073万㎡，同比增长高达81%。

与此同时，热闹的昆明土地市场，还吸引了十多家外来新入昆房企落地。虽然激烈的竞争将有利于昆明楼市的进一步市场化和多元化，但我们必须正视的是，土地财政依赖度高达163%位列全国第二的昆明，已经成为超高土地财政依赖城市。

土地财政依赖度，怎么理解？土地财政依赖度=卖地收入/一般公共预算收入×100%

地方一般公共预算收入，主要以税收为主，“是指扣除上交中央的部分后，地方能够实际支配的收入，当然也是衡量地方经济厚度的一个重要指标”。2019年，昆明市一般公共预算收入为630亿元。

而通过上述公式，可以得知一座城市对于土地财政的依赖度。一般来说，一线城市对于土地财政的依赖度比较低。有观点认为，土地财政依赖度超过50%，将意味着高风险。

土地财政依赖度高达163%的昆明，卖地收入接近其一般公共预算收入的2倍。

对于土地财政的过度依赖，不仅可能抑制城市的多元化发展，土地供应的增加，也将直接导致商品房库存过剩。

再来看看昆明的市场供应。在全国30个城市中，去年住宅用地去化周期严重过量的城市有4个，福州去化周期最高，昆明与太原并列第二。

2019年昆明宅地成交3073万㎡，同比增幅高达81%，需要3.1年才能去化完成。在土地财政依赖度超高的背景下，去年“疯狂”卖地的昆明，无疑存在着住宅供应过量的风险。

这里有个概念需要厘清。在昆明房协发布的数据中，昆明住宅库存651万方，仅需5个月就能卖完，这指的是拿到预售证已经形成供应的商品住宅的去化周期。而上述3.1年的去化周期，则说的是被开发商拿下的住宅用地，这其中包括仍未动工和未获预售的潜在住宅供应量。

随着目前特殊时期昆明预售制度的宽松，七层以上盖到3层、七层以下出地面即可申请预售证，办理时限的压缩将加快产品入市，在保证市场活跃度的同时，也将增加住宅高企的库存量。

中小房企还能撑多久？

价格取决于供求关系。楼市供应包括两方面，其一为出让土地，还有进入开发建设阶段的楼盘。后者二级市场的供应量主要由前者一级市场来决定。

回顾2019年，昆明土地市场创下多个历史第一：总成交面积、住宅成交面积、总成交金额、宅地溢价率等。随着外来房企的竞争加剧，昆明大部分住宅用地“逢拍必爆”，频繁上演溢价成交的场面。

北部山水新城、草海、呈贡等地溢价现象十分普遍，甚至连以往非主流开发地带空港片区都有多家品牌房企抢地正酣。锦艺、德商、雅居乐等新入昆房企的首次拿地亮相，也是以溢价高调落地的。

住宅用地成交面积创新高，且溢价率刷新纪录的现象，将意味着什么？

一个简单的逻辑，频繁引发激烈竞拍的土地市场势必将抬高地价，拿地成本越来越高的开发商，只有卖出更贵的商品住宅，才能赚更多钱。

但在住宅供应量加大、行业竞争加剧的情况下，购房者的支持力度可能远远无法覆盖市场供应，供过于求的失衡局面也将削弱昆明房价的上涨动力。

这样一来，高地价和供过于求的压力，全都集中于开发商。结合当前更高的货币增速和不放松的楼市调控来看，不难判断，房企整合将进一步加剧。

“趋紧的融资监管和持续低温的销售市场下，房地产行业正进入大洗牌阶段”，资金链吃紧的中小房企将走向市场边缘，面临淘汰。在这场楼市优胜劣汰中，市场分化会将中小企业与品牌房企的差距拉开，呈现“大鱼吃小鱼”的常态，更多的资源和竞争将集中于品牌房企。

新城控股高级副总裁欧阳捷曾放言，90%的中小房企会退出地产项目，到2020年，20强房企可能将会占据市场份额的60%以上。

未来的楼市，将从“规模化”向“品质化”过渡。

因此对于购房者来说，选择大型品牌房企仍是【云南楼事】此番要重点提醒的事。买房安全的问题，任何时期都存在，不然一觉醒来，买的房子就更换了开发商也不是没有可能。