昆明楼市“新十条”:减负房企 上调公积金贷款限额鼓励刚需购房

距离安宁楼市十条促进措施发布两月有余,在毫无征兆的情况下,昆明楼市又迎来一轮利好,且相比”安宁十条”的单方面房企减负,此番昆明楼市供需两端都将获益。

相比以往只单纯减负、松绑房地产开发企业的楼市促进措施,昆明市昨日(4月17日)下发”关于保障房地产市场平稳健康发展的通知”对于住房公积金保障作用的明确,足见昆明楼市调控思路的变化,尤其在刚需购房需求层面支持力度的加大,在促进昆明楼市平稳健康发展的同时,也将推动昆明房地产市场向基本面回归。

强效促活刚需购房

不同于全文只提房地产开发企业的”安宁十条”,昆明《通知》共十条楼市促进措施中第九条,”适时实行公积金差异化政策,支持基本住房需求,加大首次购房刚需支持力度”的意见指导,不仅充分明确了公积金政策的保障作用,更将对刚需购房需求的释放有效刺激。

《通知》指出,对于在昆明无房且无住房贷款记录的家庭购买自住普通住房,根据个人住房公积金缴存情况合理确定贷款额度,并降低公积金贷款受理发放条件,加快放款速度。

结合《通知》对于”无房”申请条件的限定范围,以及”根据个人公积金缴存情况合理确定贷款额度”的公积金贷款审批意见来看,后续昆明或将出台相关配套细则,并上调现行的个人最高30万元、家庭最高50万元的公积金贷款额度上限,切实增强公积金政策对于普通刚需家庭购房需求的支持力度。

对于房价快速脱离基本面的昆明楼市,《通知》对于公积金支持作用的明确,将确保在这座城市缴存公积金,且有能力为这座城市未来长远发展做出贡献的普通职工家庭,能够在昆明相对轻松的满足置业需求,从而推动昆明房地产市场回归”房住不炒”的基本面。

更重要的是,通过公积金政策为普通刚需购房者的置业需求提供保障,充分有利于激活市场需求,尤其能够刺激主导房地产市场去化的刚需购房需求释放,且随着个人及家庭公积金贷款额度上限提高,有置业需求的普通刚需购房者的购买力也将得到释放,从根本上缓解房地产开发企业因为市场需求量萎缩导致的去化及资金回收压力。

当然,相比《通知》其余九条均为针对房地产开发企业的减负措施,只一条公积金政策指导意见是否能够化解现阶段昆明楼市的需求萎缩,还待观后效,但对于普通职工基本居住需求的保障,某种程度上也将有利于中小企业在当前特殊时期继续稳定健康发展,而这也充分符合基于其他经济领域保障措施制定相应楼市政策的调控思路。

多维度松绑房企

相比对于市场需求端的鼓励促进,《通知》针对房地产开发企业也有多项减负措施出台,且相比”安宁十条”的扶持利好也更为具体。

按照《通知》内容,自今年1月24日起,房企土地出让价款可申请延期60日缴纳,不计违约金及利息;城市基建配套费的缴纳时限,也可暂缓至项目预售许可前缴清。

相关证照的审批办理流程也将简化提效,不仅允许容缺受理审批办理,还将大力推行网上审批服务,简化审批流程、压缩审批时限,以提高房地产项目各审批环节效率。

其中,针对商品房预售许可审批,企业投入开发建设资金达到工程建设总投资25%以上的,七层级七层以下建筑形象进度达到正负零,七层以上建筑形象进度达到3层,即可申请办理商品房预售许可证。

同时,对于不能按照原定时间开竣工的房地产项目,《通知》允许房企提出开竣工延期申请,最长可申请延期6个月开竣工,且允许不能如期交付的房地产开发项目相应顺延交付。

此外,房企及房地产相关企业若是存在纳税申报困难,可依法办理延期缴税申请,最长延期缴税实现不超过3个月,而对于存在到期还款困难的企业,《通知》要求贷款银行可给予展期或续贷支持。

可以看到,《通知》给予延期缴纳土地出让价款、基建配套费及纳税申报等宽松,将使房地产开发企业的资金压力得到缓解,并通过加快审批办理、降低预售门槛,以及保障金融贷款等措施,缩短房企资金回笼周期,确保房地产项目开发资金链的安全运行。

值得注意的是,虽然《通知》明确执行周期为今年12月31日止,但针对延期缴纳土地出让价款、城市基建配套费,以及证照审批办理等条款,将截止至疫情解除止,这无疑有利于房地产开发企业平稳度过现阶段特殊时期,并降低未来房地产项目开发风险的集中爆发。

以下为《通知》原文

一、调整土地出让价款缴纳期限。土地出让价款在云南省启动疫情一级响应(2020年1月24日)起至疫情解除期间缴纳的,企业可申请延期60日缴纳。属于分期缴款的,尾款各期缴款时间均可延期60日。延期缴款期间(60日内)不计违约金,不计利息。

二、调整城市基础设施配套费缴纳期限。受疫情影响,自云南省启动疫情一级响应(2020年1月24日)起至疫情解除期间,房地产开发企业可根据属地政府意见在预售许可前缴清城市基础设施配套费。

三、审批实行容缺受理。受疫情影响,自云南省启动疫情一级响应(2020年1月24日)起至疫情解除期间签订《土地出让合同》或需进行首期款缴纳的项目,可依据《土地出让合同》先行核发《建设工程规划许可证》(副本);企业取得《建设工程规划许可证》(副本)后,建设单位出具符合有关法律和强制性标准要求的书面承诺,可同步推进办理项目的环评、水保、施工许可等相关手续。

四、合理确定工程周期。对受疫情影响不能按照原定时间开竣工的房地产开发项目,企业可申请将开竣工时间延期6个月,延期期间不计违约责任;不能如期交付的房地产开发项目,交付期限按照疫情周期(自云南省启动疫情一级响应时起至疫情解除时止)相应顺延。

五、优化商品房预售许可审批。按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,七层及七层以下建筑形象进度达到正负零,七层以上建筑形象进度达到3层的,方可申请办理商品房预售许可证。预售范围内存在土地抵押的房地产开发企业,在取得商品房预售许可证之日起12个月内须办理解除土地抵押手续,原已取得商品房预售许可证6个月内未办理解除土地抵押手续的房地产开发项目,解除土地抵押时限延长6个月。房地产开发企业取得商品房预售许可证,与房屋买受人签订购房合同后,应当申请办理预告登记,同时,房地产开发企业可向不动产登记机构申请纳入“交房即交证”服务范畴。

六、大力推行网上审批服务。各级政府和部门应当为保障我市房地产项目有序建设提高项目审批效率,简化审批流程,压缩审批时限,依托昆明市政务服务网,全面推行“网上受理、并联审批、快递出件”,做好网上咨询、预审和受理,实行备案制的应即报即批。通过告知承诺制和加强事中事后监管等方式,加快手续办理。

七、减免缓缴企业税收。受疫情影响,办理纳税申报困难的房地产开发企业、房屋中介企业、房屋租赁企业,由企业申请,依法办理延期申报。对确有特殊困难而不能按期缴纳税款的,由企业申请,依法办理延期缴纳税款,最长不超过3个月。

八、做好受困企业金融支持。对受疫情影响严重的房地产开发企业到期还款困难的,贷款银行可给予展期或续贷支持。

九、发挥住房公积金支持作用。适时实行住房公积金差异化政策,支持基本住房需求,加大首次购房刚需支持力度。对于本市无住房且无住房贷款记录的借款申请人家庭购买自住普通住房,根据个人住房公积金缴存情况合理确定贷款额度;将房地产开发项目取得商品房预售许可证从项目准入条件调整为个人贷款受理发放条件,加快按揭楼盘贷款发放速度。

十、加强房地产行业监管。持续开展房地产市场乱象整治,加强商品房预售资金监管。对不履行承诺或提供虚假资料的房地产开发企业,以及捂盘惜售、虚假广告、扰乱市场价格等制造购房恐慌等的房地产开发企业和经纪机构,实施违法违规联合惩戒并加大惩戒力度,相关违法违规行为记入行业信用管理。

十一、疫情解除时间以市政府或市疫情防控指挥部发布的官方公告日期为准。以上条款无具体规定时间的,执行期限为印发之日起至2020年12月31日止。国家、省出台有关支持政策的,从其规定。具体操作细则以各相关部门发布的通知为准。

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