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踩盘项目：大华公园天下

踩盘时间：3月14日上午10时

现场人气：6、7组看房者

（大华公园天下项目区位图）

昆明东，东白沙河以南，大华公园天下项目在去年12月21日首次开盘，其售楼部位于盘龙区宏苏路，作为大华首个入滇作品，项目总占地面积69.7亩，均为高层住宅。

此次踩盘的项目均价和去年年底我去实地踩盘的情况基本一致，均价13000元/㎡起，不乏有特价房源，不过在特殊时期前，据置业顾问介绍，现交2万元就可认筹。

值得一说的是，这个优惠点从年前我踩盘时就已经执行，在如今各大开发商都竞相比拼“最高优惠”时，大华公园天下的优惠似乎不是那么抢眼。

不过我踩盘当天已经接近上午10点多，售楼部的看房者至少有6、7组，作为距离东白沙河最近的项目，项目的热度也不低，且站在售楼部便可以看到东白沙湖的景观。

（项目售楼部）

当我以购房者的身份走进售楼部，一位置业顾问给我做了简单的介绍，项目共有7个地块。此前开盘产品2/5/7栋（以下图有具体位置）据悉2栋、5栋均已售罄，现开启认筹1栋，预计4月会再开盘，产品建面约95-146平方米，总层高30-43层，带装修，2022年10月月底交房。

（项目当前推售地块）

01 地段

东市区集大成者，但商业未熟

从大华公园天下项目的大区位上来看，昆明的东边相对于南、北、西片区来说，确实是少了些热度，过去发展不均是片区的矛盾之一，配套缺位也是一大问题，所以对于大华公园天下这样一个自带商业配套大盘的项目，吸引力仍然充足。

而从项目的小区位上来看，大华公园天下位于昆明市盘龙区人民东路与东三环交汇处，周边有东三环、金瓦路、照青街等交通路线，可自驾出行。根据实地踩盘，大华公园天下也临近地铁3号线虹桥站（约900米）和东部汽车站（约950米），公共交通出行也相对便捷。

（正在建设中的大华公园天下项目）

该项目是距离白沙湖最近的一个新盘，部分楼栋的临湖景观是优势，而整个东白沙湖片区的规划改造又由大华集团来主导，其配建的商业配套将大范围服务于项目业主，对于业主来说是一大利好。

不过，昆明东市区人流量相对较少，大型商业中心也相对较少，此前已开业的七彩云南花之城、瑞鼎城爱琴海购物中心、新迎新城购物中心等，人流聚集量也不大，而大华公园天下项目的商业规划配套体量虽大，但还处于规划建设中，地段尚待成熟。

02 产品

临湖景观是优势，但到底哪一栋才能看见湖？

具体从产品来看，大华公园天下项目主打高层，共设计了10栋住宅塔楼，为全高层板式住宅。涵盖了95㎡的三室，125㎡的三室，103㎡的三室，146㎡的四室。据置业顾问介绍，当前售出的小户型房源居多，均价维持在13500元/㎡左右，不过也有12000元/㎡的低层房源。

而这几个产品的户型和市面上的户型倒是没有多大的区别。不过由于项目位于白沙湖南侧，只有北向的窗才能观湖，而项目南侧为虹桥立交。

（项目效果图）

在项目总规划的地块中，有面向虹桥立交的2栋（30层，3梯6户，小户型房源居多）、3栋，也有观湖的8栋和9栋，其中的10栋、11栋为回迁房。而在近期推售的楼栋中，5栋（33层，2梯4户）、7栋（43层，2梯2户）位置更靠近东白沙湖。

以最小面积95㎡的户型和最大面积146㎡的户型为例，95㎡的其中一个产品户型为三室两厅一卫双阳台，该户型主要分布在2栋和1栋，户型最大的亮点是双阳台的设计，客厅外接约6.2米的阳台，客厅阳台和次卧阳台连通，视野更加开阔，卫生间干湿分离。

（95㎡户型图）

而146㎡的产品户型为四室两厅两卫，该户型主要分布在7栋、8栋，是大华公园天下最大的户型，在整体空间布局上相较其他户型有了升级，客厅与观景阳台相连，主卧带独立卫浴，该户型的四个房间均带有飘窗设计。值得一提的是，同等面积下的G3户型高层景观视野相比之下会更好一些。

（146㎡和145㎡户型图）

03 价格以及优惠

项目总价123万-128万

大华公园天下项目价格在13000元/㎡-13500元/㎡，因处于认筹阶段还未有确定的价格，根据置业顾问的表述，就小户型产品而言，总价在123万-128万之间，首付25-30万，月供5000左右，对于年轻人压力会相对小一些。

（样板间实景图）

而我就小户型大概计算了总价以及首付金额，一套95㎡的三室依照13500元/㎡来计算，惠前总价近128万元，而惠后总价近117万，惠后单价在12000元/㎡左右，对于大部分刚需来说价格不算太高，当然，项目当前价格还未定，正式推出产品后根据楼层会存在价差。

除此之外，不同楼栋的价差也会存在，就当前认筹的1栋来说，南侧为虹桥立交，而西侧是该地块规划的幼儿园，出行和生活方面就会相对便捷，但若要观湖景还是得看8栋和9栋，其价格也会相对高于1栋。

04 总结

总价较低 但商业亟待发展

作为东市区近年来的新盘，大华公园天下项目对于滨湖商业广场以及湖区外围景观的规划算是赚足了大众的眼球，市民的关注度也颇高。

过去东市区被人诟病其商业配套的缺位，在随着大华公园天下项目自建商业区以及整个东白沙河片区布局的顺利完工，或将影响整个片区走向，而对于大华公园天下项目本身同样是加分项。

东白沙河一景

另外对于片区发展滞后以及不成熟的问题确实有，但不可否认的是，品牌房企的顺利改造对片区是一大利好，而借东白沙河这一生态资源能助力片区发展提升。

而根据我实地踩盘项目周边情况来看，基础设施还不是非常到位，但片区已有多家品牌房企的入驻，待开发完成，除项目自身配套的商业，还有虹桥国际中心的商业，人们日常生活中休闲娱乐的需求将会得到满足。