2019昆明土地卖了743亿!最高楼面价14009元/㎡,与房价仅差96元

在刚刚过去的2019年,昆明楼市着实热闹了一番。

城市各个区域热度不减,迎来爆发式发展,进驻昆明的各大开发商紧跟城市规划的脚步,由中向北,从北到南,由南至西,在昆明城市版图上画下一个又一个的坐标,相比2018年,昆明楼市整体格局仍然向好,市场表现也格外抢眼。

【云南楼事】通过梳理2019年昆明土地成交数据,发现以下现象:

1、土地市场整体“飘红”

2、外来开发商遍地开花

3、洼地优势凸显,谁主沉浮?

土地市场整体“飘红”

据【云南楼事】统计的土地成交情况数据显示,2019年昆明土地市场成交保持高位且亮点频出,拿出了一份不错的成绩单:昆明主城供应超1.84万亩土地,仅成交量来看,主城成交面积累计1064万方(15959亩)(除工业用地和仓储用地以外),成交金额高达743亿元,创下历史新高,对比2018年,昆明主城卖地12672亩(包括工业用地和仓储用地),成交金额仅为568亿元

注:(数据统计除工业用地和仓储用地以外)

注:(数据统计除工业用地和仓储用地以外)

总体来说,市场整体保持了极高的成交率,仅有经开区和空港经济区百亩地块因报名人数不足而流拍。

从土地成交情况来看,昆明土地市场在2019年频频上演溢价成交的场面,草海、北部山水新城、呈贡、方旺等片区成为土地溢价成交的主阵地。其中,土地溢价率最高达144%,历经数轮竞价,系空港片区地块,由东原集团20.3亿竞得。

地块位置

地块位置

住宅地块最高楼面价为13677元/㎡,系宝能55.45亿包揽的草海595亩地,其住宅地块楼面价已接近昆明住宅价格水平,创下当年新高。

此外,2019年云南本土俊发一战成名,斥资92亿元斩获新螺蛳湾板块789亩土地,刷新了全国总价地王的记录成为2019年昆明土地市场上拿地支出最多的房企。

同时,俊发拿地当月土地出让金已高达303.6亿元,领先300座城市,排名全国第一,俊发的手笔占据7月总成交金额的大部分。而招商蛇口以23.35亿元斩获小哨片区1690亩地,也一度成为2019年成交的最大一批土地。

在2019年下半年的昆明土拍市场,还出现个人买家拿地,1宗位于昆明市北京路昆十中(求实校区)旁的1宗商业用地由自然人李蔚鹏竞得,交易起价9757.68万元。

经开区还有1宗商业用地由个人买家王军召竞得,成交价3038.4万元,个人买家虽然在市场内不是特例,但能在激烈土拍市场中脱颖而出,因而也会受到更多的市场关注。

去年在土地供应量大幅增加的背景下,房企拿地积极性较高,楼面价也不断刷新纪录,就过去一年,昆明土地市场超出了大多数人的预期,尽管是益于城市建设,但在火热土拍市场的背后,一方面容易刺激市场的构架,另一方面也可能导致房价的继续上行。

外来开发商遍地开花

与热闹的土地市场相呼应的是众多外来房企的进驻。

据不完全统计,2019年1-12月有超10家家外来房企进驻昆明,囊括在土拍中高溢价拿地的锦艺集团、德商地产、雅居乐、宝能集团,也涵盖择址新区落地的天誉置业、富康实业、更有首次入昆新面孔复地集团、众安集团等。

至此,昆明土拍市场的火热,让更多的品牌拿到了昆明市场的入场券,这一方面印证了昆明今年晋升新一线城市以及设立自贸区高光下的吸引力,另一方面有此等规模房企的加入扩充昆明版图,在昆明多子布局,从量的积累到质的变迁,诸多房企蜂拥而至豪赌昆明未来。

以2019年在昆明土拍市场上表现较为抢眼的新进房企宝能地产来说,宝能地产为宝能集团旗下的地产业务板块,在2019年外来房企拿地规模中位居榜首。去年11月,在草海片区由宝能两家子公司分别拿地,一宗地块楼面价为12897元/㎡,另一宗地块楼面价更是高达14009元/㎡。

如此高的楼面价意味着什么?据锐理数据,2019年昆明住宅价格14105元/㎡,超14000元/㎡的楼面价几乎与房价持平,仅从土地成本来说,我们难以忽视高楼面价后续将推高项目和片区房价的事实。

当然,2019年昆明土拍市场,还不乏外来房企的“强劲”,年初北市区2宗面积约122.87亩的住宅地,17家房企疯抢,雅居乐22.5亿胜出溢价率高达129.2%,刷新北市区成交额新高,作为昆明发展重要的北市区,雅居乐强势进驻,未来对片区发展的刺激走向似乎更具看点。

洼地优势凸显,谁主沉浮?

回到2019年的土地供应量来看,按照相关规划,2019年整年预计供应土地2019年全市(包含主城及周边郊县)计划供地36047.68亩,预计实现土地出让收入1000亿元。

结合实际数据来看,供地数量以及成交金额虽未有达到预期目标,但实际成交量已较为接近,相比2018年,2019年城中心的土地供应量有一定突破,去年度摘下的地块即将开发出的新盘供给,将在2020年陆续呈现。

此时我们再来谈土拍市场的区域表现,草海、西北新城和呈贡都有土地拍卖价格创新高,这对这些区域的房子来说,是一剂兴奋剂,或多或少会进一步拉动周边的房价。

从昆明郊区县土地市场来看,2019年的卖地规模也不小,洼地优势凸显。以安宁为例,去年仅住宅地块成交面积为1359469.68㎡,商业用地40782.89㎡,相比2018年有所增加,区域内新增融创、金地、阳光城、新城控股等房企进驻拿地,开发更加热闹。而晋宁去年也有云南城投、成都会展、华侨城、新城控股等拿地,市场对昆明周边县区看好的预期有所加强。

另外,2019年昆明整体发展也趋向于以主城为核心,滇池南岸、滇中新区齐头并进的开发趋势,城市“南延”“北拓”的边际扩大。

一年来,安宁、晋宁、滇中等都逐渐成为开发热土,融创雁来湖、招商依湾郡、晋宁吾悦广场、昆明恒大文旅城、昆明恒大养生谷等项目相继落地,面对这一块市场,洼地优势愈加明显,但一些配套暂时较弱的区域,随着供应量增加,将形成压力。

总而言之,2019年的昆明土地市场,迎来了一个全新的阶段,开发规模扩大,市场供给增加。土地市场作为平稳经济的压舱石,是昆明经济发展中关键的一环,如何打好土地市场这张牌,也将是2020年的最大看点。

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