前不久（1月18日），俊发集团城南战略下的彩云城大盘再添新品——俊发彩云城·辰湾迎来首期开盘，作为俊发集团城南战略重要组成部分，动辄千亿打造的俊发彩云城，已成功衍生俊发·星湾俊园，俊发·澜湾俊园、俊发·观云海项目。

售楼部实景图

目前，俊发·澜湾俊园项目已售罄，俊发·星湾俊园项目也仅有部分大户型产品在售。作为新螺蛳湾片区体量约9012亩的大盘，从位置上来看，俊发彩云城位于昆明两个中轴核心交汇处，区位优势明显，再加之大盘内规划15年全龄教育配套，已成为市场关注的焦点。

如今新项目辰湾面世，首推出建面89-138㎡的高层住宅，均价14000元/㎡，开盘当天，据悉销售4.9亿元，销售情况较好。

项目开盘实景图

在项目未开盘前，我便去这个新项目实地走访了一圈，该项目位于彩云北路新螺蛳湾国际商贸城一期对面，走访当天，售楼部的看房客较多，大多为年轻置业者。

据置业顾问介绍，项目预计单价13500元/㎡-14500元/㎡之间(开盘后确定为14000元/㎡)，尤为深刻的一句是，明年3月预计会涨到15000元/㎡左右。此外，项目首推楼栋是“楼王”地块，区位条件较好，未开盘前已认筹390多套，排卡400多张，目前可享2个点的优惠。

项目沙盘图

依照置业顾问的话述，这个新项目深受市场青睐，作为新螺蛳湾片区大盘下的产品，俊发澜湾俊园的售罄已为这个新品的出世做出背书，那此次新推项目是否值得置业者入手？以下为我实地踩盘考察情况，简析以供参考。

项目基本信息

项目名称：俊发彩云城·辰湾

建筑面积：458934.7㎡

物业：俊发物业（2.9元/㎡，据悉涵盖二次加压等费用）

楼间距：21-51米

容积率：5

绿化率：40.02%

在售户型：建面89㎡-143平方米（三室、四室）

公摊：21%

地段：首推楼王地块，三条地铁线穿过小区

根据我实地踩盘项目发现，俊发彩云城辰湾项目位于新螺蛳湾的北侧，和之前在售的观云海、星湾、澜湾项目都有一段距离，但辰湾项目周边分布着南部汽车客运站、螺蛳湾北站、新螺蛳湾站、彩云北路站、新亚洲体育城站等5个站点（涵盖地铁1号线、7号线、4号线，3条地铁线穿过小区），乘坐地铁可通达全城。

据置业顾问介绍，项目距离即将通车的地铁四号线螺蛳湾北站口约500米（地铁4号线尚未正式运营，无法确定是否为直线距离），不过地铁4号线2个站点（彩云北路站及螺蛳湾北站）穿过整个俊发彩云城，待线路通车，地铁交通优势将成为项目最大的亮点。

除地铁以外，项目周边有新螺蛳湾公交枢纽站，C137路以及C143路公交均有站点毗邻，可前往呈贡片区，也可到东市区。如果是业主自驾出行，项目紧临城市主干道广福路，彩云北路，连接东绕城高速，不过彩云北路交通相对较为拥堵，地铁出行更为方便。

配套：拥有15所名校资源，家门口即是公园、商场

从俊发彩云城整个项目来看，生活配套已齐备，俊发集团布局下一个面积约9010亩的全息生活大城，项目从规划之初就将大盘的生活配套安排得较为全面，而这对于此次新推的辰湾项目而言是加分项。

1、教育配套

整个俊发彩云城大盘来看，俊发在接手新螺蛳湾之后积极引入名校，据规划，整个大盘未来引入名校数量将有15所，包括8所幼儿园、4所小学、3所中学，涵盖西南大学实验官渡实验学校（临近俊发观云海项目），北京八十中学（已开学）、关锁小学（公立小学）等，教育资源相对丰富。

在此次新推的辰湾项目内部，规划自建一所幼儿园以及南侧地块一所90班的小学（据介绍为师专附小），再加之彩云城内部规划的教育资源，虽不属于学位房，但依照片区划分就读，此次新推辰湾项目将受益。

2、医疗配套

俊发彩云城·辰湾项目周边16号地块被规划为“医疗用地”，据规划，地块将打造一所片区优质医院，覆盖多个科室，约500多个床位，此次新推产品地块距离较近，家门口的品质医院资源，为业主及片区居民的健康生活助力。

而在项目周边，有第一人民医院星耀医院、昆明亚东医院、朝阳医院、延安医院呈贡分院等优质医疗资源，对业主而言较为便捷。

3、商业及生态景观配套

新螺蛳湾片区周边商圈，有世纪城、新亚洲、南亚等，基本能满足业主出行基本购物、休闲、娱乐、生活需求。反观项目内部，俊发彩云城大盘内规划打造一座约60万方一站式商场，距离当前项目较近，业主可步行至商场。

此外，在生态景观方面，项目周边有海东湿地公园、五甲塘湿地公园、西亮塘湿地公园等主题公园，距离远近各有不同。值得一提的是，项目内部还规划了一个约8万方中央湖景（已经呈现），包括大型魔幻儿童城堡及多功能优活运动区等设施，业主出门便可逛公园，满足休闲娱乐属性。

已建成的中央湖景

产品：装标2000元/㎡，2022年中旬交房

从位置上看，“辰湾”是俊发彩云城项目内最临近广福路的地块，四周没有任何高层建筑遮挡，是彩云城大盘内采光及视野相对较好的住宅产品。

该项目此次新推的户型涵盖建面89㎡-143㎡的高层，产品刚需属性较为明显。项目共规划19栋住宅，首开3栋和16栋，3栋为2梯5户，有34层，个人建议资金充裕可考虑南向户型，建面113㎡、124㎡有6.6米阳台，卧室连接阳台，舒适度高。

而16栋层高28层，一单元为2梯5户，二单元为2梯4户，户型有88㎡西向房，114㎡的东西向房，134㎡的东西北三面采光等，舒适度较高有134㎡的三面采光，约7.2米景观阳台，连接主卧，有宽阔景观视野。

据悉，项目均为带装修交付，2020年中旬交房，装标为2000元/㎡，入户有玄关柜、主卧配备了衣柜，厨房内的橱柜以及水槽一体式洗碗机、净水器等，均为市场常见，满足基本生活需求，对于刚需族来说，免去了装修的大部分工程，买软装即可入住。

总结：刚需族可上车 但周边交通亟待优化

总的来说，本次推出的辰湾项目，于刚需族而言，生活配套齐备。生活属性也基本满足，推出的产品打造亮点也基本围绕年轻一代的生活习惯，刚需可考虑。

此外，项目所在的新螺蛳湾片区位于昆明两个核心发展区域的交汇处，在双核心并行发展的影响下，决定了新螺蛳湾片区能够最大限度的享受两个核心发展过程当中所带来的红利。

当前辰湾项目均价14000元/㎡，算是片区内价格适中的楼盘，后续是否涨价另当别论，至少项目所处地段，是具有升值潜力的。

总结此次踩盘，有以下建议可以分享：

1、踩盘过程中，置业顾问给我大致计算了一套建面89㎡的高层（依照13500元/㎡-14500元/㎡的房价计算区间）总价大概为116万-120万，首付约27万-32万，折算后，一套89㎡的三室两厅月供大致在5100-5500元，对于刚需族来说，压力相对较小。

2、辰湾项目周边配套较为醇熟，从交通、商业、医疗等方面都较为完备，不过新螺蛳湾商贸城带来的人流量，也使得交通状况并不是很理想，地铁可改善短距离出行问题。

3、此次首推地块位置较好，出门即是教育配套及生态景观配套，舒适度较高，但不同户型不同位置朝向，将影响房价，可综合考虑。

4、作为俊发彩云城下的新品，虽然大盘内部商业配套还未完成，但周边已有成熟商圈，且已有开学的院校，对项目来说是加分项，其产品力是值得期待的。