18500元/㎡起!昆明南市15年全龄教育盘,在螺蛳湾、巫家坝交汇处

近几年,昆明“南延北拓”布局明显,在南市三个半岛及新螺丝湾片区的布局中,不得不提到的就是俊发。2007年,俊发拿下南市第一块地,开始南市布局,随后升级建成西亮塘湿地和海东湿地公园,生态半岛、河畔俊园等项目也陆续落地,2018年俊发重组中豪在螺蛳湾的项目,2019年又斩获普自项目及螺蛳湾后续用地。

俊发在南市的版图不断壮大,可见俊发在昆明布局的重心。

俊发俊云峰项目鸟瞰图

就在上周(1月11日),位于南市的俊发俊云峰迎来首开,项目属于俊发“峰”系列产品,为俊发城市住宅中最高端系列产品。本次首推两栋住宅,开盘去化率88%,建面115-128㎡,现价格约18500元/㎡起。据置业顾问介绍,二期预计在年后4、5月开盘,价格不会低于2万。

俊发俊云峰开盘现场

从位置来看,项目位于南市四大板块交汇处,昆明向南发展主轴,区位发展优势明显;此外,项目规划从幼儿园到高中的15年全龄教育,与云大附中星耀学校合作,业主子女可享云大附中小双学位,另自身配建1所幼儿园,教育配套优势也十分明显

当天我是打滴滴到营销中心的,司机师傅也满怀好奇心跟着进去,当他听到价格时,开始望而却步,逐渐消失在人群中,也许我是因为抱着要继续工作的勇气才留下来的吧。

到底这个项目值不值这个价呢?以下是我的踩盘报告,感兴趣的朋友可以往下看。

项目沙盘图

项目沙盘图

一、地段及配套:昆明向南发展主轴,教育配套先行

俊发俊云峰项目位于官渡区古渡口路和先锋路交汇处,在地理位置上属于滇池半岛,地处滇池会展、巫家坝、螺蛳湾以及官渡区行政教育中心四个中心交汇处,也是官渡区经济铁三角交汇地带,昆明向南发展的主轴,区位优势明显

随着昆明城市化发展进程加快,附近拆迁项目较多,在官渡古镇连片约有8个,其中普自村、宏仁村和羊甫村是俊发在官渡区的土地一级开发项目,普自村就是俊发俊云峰的城改地块

近几年,昆明三环内的土地市场日益饱和,房企开始逐鹿南市环滇池板块,从最近一年的市场供需关系来看,开发项目逐渐趋于改善化,目前区域内有俊发生态半岛、山海湾8号、万科500里等改善项目亮相。

可以说,这一区域的地段价值正在提升,项目所在区域的配套也呈现升级的态势

富有书香气息的区位图

富有书香气息的区位图

1、交通配套

项目拥有古渡口路辅路、饵季路以及南绕城高速古渡口路等五横四纵交通路网,另外规划的7号线建成后项目距离体育城南站约500米,交通路网还在持续完善,建议驾车出行较为便利

2、商业及文娱配套

项目附近有螺蛳湾、世纪城商圈,大都、俊廷里、会展等6大商圈环伺,另项目的部分城改地块将建成大型商业中心,满足业主日常生活需求。

此外,项目半径2公里内分布着官渡古镇、云南省大剧院和云南省博物馆等文化配套设施,项目还将自建一所4层的铂金文体中心,涵盖健身房、早教中心、露天泳池等配套,文化娱乐氛围浓厚

项目效果图

项目效果图

3、医疗配套

项目半径5公里内分布着昆明市第一人民医院星耀路分院、昆明同仁医院、云南中德骨科医院等4大医院,其中昆明昆华国际医院即将开建,将为片区增设1500张床位,医疗配套逐渐完善。

4、生态资源

距离滇池约3公里,周边有俊发西亮塘湿地公园、海东环湖湿地公园、宝丰湿地公园等,以及规划中的海东运动主题公园(由俊发开发),生态宜居

5、教育配套

教育配套就是项目的王牌主打。

我到营销中心时,置业顾问问的第一句话就是——“您主要考虑投资还是买学位房?”脸上嘴角还不时上扬,可见对项目教育配套的自信。

俊发俊云峰自身配建1所57班幼儿园,12班初中,此外与云大附中星耀学校签署了战略合作协议,小学及高中校本部将搬迁到该项目,开学时间最早2021年,最晚2022年。

另外周边5公里内还有云师大附属官渡中小、海贝中英国际小学、官渡一中等学校环伺,业主可享受15年全年龄段配套

接着,置业顾问还介绍了学位房和学区房的区别——学区房是指政府证据生源情况来划分的,就算业主迁入学区房,也要按照规定等待分配;而学位房是指开发商与学校达成合作关系,只要你有购房合同或者房产证就可以在相应的学校上学。

也就是说,该项目的业主子女读完小学可以直接升初中,无需参与摇号,只要你买房,子女入学就能安排上。

结合项目地理位置和周边配套来看,项目的亮点主要是教育配套,而交通、医院等方面还在规划阶段,生活便利度还待完善,不过也给片区较大的发展空间

二、规划及产品:俊发“峰”系高端产品,3500元/㎡的装修细节很到位

俊发俊云峰是俊发继“逸天峰”、“逸璟峰”后开发的第三座“峰”系产品,占地约113.2亩,容积率为4.5,项目共有两期,共规划了11栋住宅,目前首推4、5栋,建面115-128㎡,目前仅剩4层以下的128㎡户型在售,为2梯4户设计,层数21-34层,价格约18500元/㎡,装标3500元/㎡。

项目首推楼栋

项目首推楼栋

俊发俊云峰的“峰”系列产品确实不一样,在同一天我还去了附近的俊发辰湾(俊发中高端系产品),相比之下,俊发俊云峰的装修细节确实做的很到位

样板间

样板间

厨具是老板电器,如果说净水器是市场常见,那么厨房还配备蒸箱,这是少有的。另外在过道还配备储物箱,卫生间镜面长约1.2米,洗澡时还不起雾,阳台配置电动升降晾衣架,还安置家政储物柜,卧室配静音门(我和同事亲测了下,按照正常音量喊了“你是猪”她都听不见)……

按照昆明锐理数据预测2020年昆明房地市场将更注重产品系的打造,回归产品本身的预判,俊发俊云峰也顺应了市场规律。项目除了教育主打外,产品做得也是过硬,如果交付时能真的像这样,那么,贵的也值得。

具体来看看户型。

C户型 115㎡ 三室两厅两卫

C户型 115㎡ 三室两厅两卫

B1’128㎡户型 四室两厅两卫

B1’128㎡户型 四室两厅两卫

B1 128㎡ 四室两厅两卫

B1 128㎡ 四室两厅两卫

这三个户型中, C户型115㎡较为方正,115㎡厨房也能做到H型,算是改善户型的标配,双阳台功能分区,卧室安排在各角落,互不打扰,其中一个次卧与两个卫生间并排分布。

128㎡的两个户型则偏长,格局相似,进门可见的卫生间用墙体巧妙隔档,也是H型厨房,阳台直连次卧长约7.2米,比115㎡户型长出约0.4公分,卧室带飘窗,南北向,透光性良好。

三、价格及购买建议:年前价格未破2万,二套房改善置业者建议上车

本次推售的价格约18500元/㎡,一房一价,4层以下的128㎡户型约17800元/㎡,首套房付款30%,二套房付款45%,首付60万起,目前优惠1个点,置业顾问说,现在一期房源所剩不多,预计在4、5月份再次开盘,届时价格预计会在2万以上。

现场,置业顾问给我算了一下4层以下115㎡的价格,惠后总价约196.8万,首付59万,月供约7951.5元。

对于该项目,我的建议是,按照项目首开的去化效果来看,项目目前的楼盘热度还在发酵期,且年前价格未破万,是学位教育大盘,位于南市四大片区相交地段,未来片区配套成熟起来后,其升值潜力还是可观的,对于改善人群来说,无论投资还是自主都是不错的选择

楼盘概况:

项目名称:俊发俊云峰

开发商:云南宝象房地产开发有限公司

项目地址:广福路与星耀路延长线交叉口向南500米(云南省大剧院斜对面)

物业类别:普通住宅

占地面积:113.2亩

建筑面积:46.4万方

容积率:4.5

绿化率:40.06%

装修程度:精装

销售状况:在售

在售户型:三居、四居115-128㎡

物业费:2.7元/㎡/月

装修标准:3500元/㎡

#本次推售信息#

楼栋:

开盘楼栋:A2地块4#5#

开盘均价:高层17042元/㎡(精装)

开盘套数:396

去化套数:352

去化率:88%

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