从9千到1万，昆明公寓6年只涨14%，东市区竟需要14年才能卖完

有人买公寓是为了投资，有人是为了解决过渡性居住。

去年，昆明公寓异常活跃，供求方面出现大涨，供应260万㎡，同比暴涨120%，成交量124万㎡，同比增长48%。市场均价虽有2%的小幅下降，10136元/㎡，但仍处于近年来的高位。

2014年昆明公寓价格就已达到8923元/㎡，几经波动后，目前1万出头的单价已经保持了两年。从近6年来的对比图中不难看出，市场回暖后，昆明公寓市场量价逐年攀升，2019年供求暴涨，达到历年来的峰值，也正因如此，去化周期不断被拉长。

随着大量公寓产品入市，昆明公寓352万方的存量，已创下近6年新高，要想全部消化完，需要2.8年的时间。其中，东市区去化周期最长，尽管存量面积只有20.56万㎡，但从历年销售较慢的情况来看，要14年才能全部消化完。呈贡存量远高于其他区域，达到96万方，不过消化速度优秀，去化周期仅需2.7年。北市板块去化速度最快，去化周期仅为0.65个月。

在各版块中，呈贡供应和成交最高，片区价格8928元/㎡也算昆明主城区中间水平。供销排名第二的是高新板块，其中融创春风十里贡献最大，该项目以3158套、16.96万方的销售量拔得昆明楼市头筹。

价格方面，最贵的板块毫无疑问是中心板块，高达16062元/㎡，万元以下仅剩5个板块，空港新区和世博的单价不足8千，6个板块价格达到11000元/㎡以上。

2019年公寓产品上榜项目中呈贡有4个项目（融创孔雀镇、涌鑫哈佛中心、远洋新干线、蓝光天骄城）、西市区3个（融创春风十里、和悦铭著、昆明融创文旅城）、巫家坝与会展2个（中交金地公园、万科翡翠）、次中心1个（万彩城）。

SOHO公寓成交11943套，核心主力为30-35㎡、30万以内的产品。相比SOHO公寓，2019年LOFT公寓卖得更好，成交13502套，核心主力40-45㎡、50-60万，面积大于70㎡的仅占6%，总价大于80万的仅占6%。

事实上，公寓一直都是争议性比较大的产品，面积小价格亲民是其最大优势之一，投资属性较强。不过公寓居住舒适度较差，一般密度较大，再加上水电费和贷款利率高，市场竞争力确实不如住宅，昆明公寓6年来均价涨幅仅为14%。