近5年来，昆明房价不断上涨，昆明主城万元以下的楼盘寥寥可数。分板块来看，呈贡、东市和空港价格相对低洼，多个楼盘售价在万元以下，东市板块中的方旺片区虽是万元出头，但离市中心最近，区位优势相对比较明显，

经初步统计，目前在昆明万元以下的楼盘共有10个，主要集中在空港经济区、经开区以及呈贡区三个板块，其中经开区就占5个，达半数以上，且出现主城住宅最低价格7500元/㎡，其次主要分布在空港经济区和呈贡区。

昆明万元以下在售住宅一览

随着昆明城市发展进程步伐加快，昆明房地市场上已汇集了超过70家外来房地产企业（昆明锐理数据）。随着昆明价值潜力不断释放，房价也随着升温，昆明万元以下的楼盘正在逐渐减少。

（注：本文仅统计住宅项目，不包含公寓在内。）

昆明万元以下楼盘分布

空港经济区价格8800元/㎡起，在售住宅已高于片区均价

空港经济区地处昆明市官渡区大板桥街道，由昆明官渡区管辖。去年滇中城投、东原、海诚控股、首创、招商蛇口等多家房企相继罗的项目，空港经济区也成为众多房企“争宠”之地，用地性质涵盖住宅、商业、医疗等类别，未来规划配套丰富，可见空港经济区正在崛起。

1、东原启城

东原启城位于文博路与文延路交叉路口。项目于12月28日首开三栋住宅产品，房源即将售罄，现加推11栋住宅，建面89-119㎡，价格8800-9500元/㎡，预计于明年年底交房。

点评：东原启城项目地块曾有8家竞买人参与105轮竞价，可见地块所在的区域发展潜力，项目东侧临近机场，西侧靠近主城，但离主城还有一段距离，所以价格并不会太高。

东原启城规划效果图

2、长水航城

长水航城位于长水国际机场东南侧3公里。项目现有加推洋房，建面约125-143㎡，价格约9000元/㎡，首付约15万起，预计于2021年1月交房。

点评：长水航城为空港经济区离长水机场最近、市政配套较完善的项目，具备一定投资置业价值。

3、空港锦绣城

空港锦绣城位于大板桥街道东侧。项目于12月28日开放售楼部，首推一期5栋220套房源，建面150㎡板式小高层，价格约7000-7500元/㎡，预计年后开盘，交付时间待定。

点评：项目为空港投资集团布局昆明的首个住宅项目，涵盖了7.1万㎡特色商业街区，将与官渡区第一中学打造9年义务教育学校（公立），配套规划齐全，改善置业者宜居。

注：同一天开放售楼部的空港•花漾城推出建面约150㎡的1梯2户纯板式住宅，目前价格待定，故不列在此内。

空港锦绣城、花漾城、现代广场营销中心开放现场

按照昆明“南延北拓”的发展规划，空港经济区位于北拓布局中的重点区域。目前，空港经济区临空产业规模逐渐扩大，基础设施配套建设步伐加快。滇中城投也于今年拿下876.05亩地，未来地块将建成4所学校、1个三甲医院、5个市政公园、5条市政道路等，将为区域配套补仓，未来区域价值不可低估。

价值洼地=价值低地？半数万元以下楼盘在经开区

经开区是昆明主城区万元以下楼盘较为集中的区域。近几年昆明楼市给经开区都冠以“价值洼地”的称号，究其原因正是市中心土地开发已经饱和，而近几年经开区成为众多房企争抢的黄金热土，加上也享受自贸区的红利，经开区价值正在崛起。

但目前经开区处于成长过渡时期，价格还远远低于市中心。富康城紫悦台和春漫时光仅7500元/㎡起，而新城琅樾、保利·阳光城·翡丽公园等项目即将摸高1万元。总体来讲，在昆明主城万元以下的住宅项目中，经开区的楼盘就占半数以上。

1、新城琅樾

新城琅樾位于清水片区呈黄路与石安路交汇处。目前项目在售二期12、13栋住宅，建面110-130㎡，毛坯房8000元/㎡，精装房9000元/㎡，装标1600元/㎡，为2梯4户设计，预计于2021年年底交房。

点评：自身配套完善，价格亲民，交通建设还在完善，地缘性刚改可入手。

2、保利·阳光城·翡丽公园

保利·阳光城·翡丽公园位于黄土坡片区西亚山庄旁。目前有精装住宅在售，建面约79-131㎡，价格约9000元/㎡起。

点评：项目在2019年属于经开区较受市场欢迎的楼盘，位于昆明主城、呈贡新城、空港三角核心地带，位置优越，可自住可投资。

保利·阳光城·翡丽公园营销中心

3、旭辉金科春夏里

旭辉金科春夏里位于石龙路西侧，是旭辉集团入昆的首作。目前约83-118㎡住宅在售，价格约9300-9600元/㎡。

点评：项目临近与规划中的7号线和9号线，未来交通便利，愿为未来区位价值买单的可入手。

4、富康城紫悦台

富康城紫悦台位于石龙路东侧。据悉，项目于1月5日开放售楼部，首次开放96㎡和127㎡户型两个样板间，建面90-180㎡，价格约7500元/㎡起。

点评：为富康集团入滇的首个住宅项目，首开价格远低于附近楼盘近1500元，周边配套在完善，可投资可自住。

富康城紫悦台营销中心开放现场

5、春漫时光

春漫时光位于昆石高速与呈黄快速路交叉处。现有高层住宅在售，建面124、129㎡（三房），价格约7500元/㎡。

点评：项目自身分别配建一所幼儿园和小学，另规划了7000方的商业街，自身配套齐全，性价比高。

以上5个项目区位较近，基本能共享区位配套。周边有汕昆高速、渝昆高速等多条城市主干道交汇，公交路线较少，目前周边云集了5所幼儿园，5所小学，3所中学，距离建工新城商业中心、七彩云南民族大观园等大型商业中心直线距离约5公里，配套还在持续完善。

呈贡价格将摸高1万，“鬼城”变“轨城”？

早在2003年，政府就将呈贡定位为昆明的政治中心、教育中心。现如今市级行政中心、高校林立。2013年地铁1号线南段开通，2017年昆明南火车站开通动车，呈贡的轨道交通逐渐完善，其区域价值逐渐凸显，也引得越来越多房企进驻，呈贡也由“鬼城”逐渐蜕变成“轨城”。

1、俊发蓝湖俊园

俊发蓝湖俊园位于石龙路旁（石龙湖东岸）。项目目前在售13、17栋住宅产品，所剩房源不多，预计于年后加推8、9栋住宅。现推出的户型建面为60-90㎡，价格约9500元/㎡-11000元/㎡。

点评：项目有市场少见的跃层住宅在售，自身配建1所小学和2所幼儿园，周边临产业和物流城，居住环境和交通配套有待改善，但位于呈贡和主城交汇处，存在一定升值潜力。

俊发蓝湖俊园效果图

2、融创微风十里

融创微风十里位于高新大道与高登街交汇处。项目目前有二期高层、洋房在售，建面约89-143㎡，价格约8500-9500元/㎡，预计于2021年年底毛坯交付。

点评：项目紧邻地铁1号线公园北路站（规划中）和9号线（规划中），临近古滇王国、大渔公园、城市中央公园等八大公园，生态宜居，对于改善置业者和未来养老群体是不错的选择。

注：光明璟宸于1月6日开盘，建面95、105、127㎡，价格已达约10200元/㎡，故不列在此内。

两个项目价格在8500元/㎡起，部分产品已超过1万元，按照目前的区域进展来看，两个项目或为呈贡最后的万元以下项目。

以上这10个项目，就是昆明主城仅剩的万元以下的楼盘，所剩房源不多，且年初优惠力度收窄。

随着昆明主城土地成本不断增加、交通的便利性以及主城的房价差带动都市圈楼市不断发展。昆明主城的价值洼地主要集中在东边，但发展进程也在稳步推进。

尤其空港板块，是目前昆明价格最低的区域，不过随着去年多家房企逐鹿空港经济区地块，空投集团也在该片区陆续布局10个住宅、商业及产创项目，首创及招商蛇口等房企也纷纷布局于此，不难预见未来空港片区综合配套将逐渐完善。未来片区反弹潜力大，有较大的升值空间。