昆明房价连降3个月！13656元/㎡已经跌破全年均价

近日，锐理数据发布昆明11月楼市行情报告，数据显示，昆明11月住宅成交面积为80.22万方，价格13656元/㎡，相比上月下降了近1000元，而仅比去年同期上涨了47元。据分析，11月推盘量减少，开盘去化率下降，且多推出中小户型，推售价格较低，是本月成交量价齐跌的主要原因。

本文数据规律：

• 今年9月-11月连续三月昆明住宅及成交均价都呈现成交量价齐跌现象，这也是连续3年9-11月成交量价呈现下滑的趋势；
• 今年，滇池板块住宅均价首次赶超市中心板块，均价为本月最高，且首次突破2万；
• 近两年房地市场回暖，18、19年11月住宅成交差距缩小，均价略有提升但变化不大，19年仅比去年同期上升了47元；
• 本月共有6个项目开盘，其中有4个项目都在均价以下，且面积段在89-145㎡，开盘去化率多集中在60-75%，去化率较低。

根据锐理数据，自9月以来，昆明主城商品住宅销售面积及价格均有所下降。本月比上月价格下降了814元，降幅由0.6%扩大至5.7%，价格进一步下滑。且从全年数据来看，11月住宅均价已倒逼到年初水平，经统计，今年1-11月均价为14024.18元/㎡，11月价格已跌破全年均价。

结合下表可以看出，这是连续3年在9-11月出现成交量价下滑的现象。

2016-2018年昆明住宅成交均价走势（图源昆明锐理）

从板块来看，滇池板块价格今年首次赶超市中心板块，位居本月第一，且该板块首次价格突破2万，已达20693元/㎡，成交4.61万方；而中心板块在本月首次退居到第二，住宅均价为19498元/㎡，成交0.90万方，为成交最低板块；价格最低的仍为空港地区，仅8855元/㎡，成交1.64万方。

对比近3年数据，2017年11月住宅成交达154.02万方，均价为12117元/㎡，成交量价都比16年成倍攀升。而到近两年，住宅成交缩减近一倍，且差距缩小，均价方面，今年仅比去年同期上升了47元。

据专业人士分析，短期的量价齐跌并不能直接断言楼市降温，单月均价的下滑可能与当月推售产品有关，小户型和相对较低的推售价格，将直接造成价格下跌。

结合克而瑞数据，本月共有6个项目开盘，推盘量减少，节奏放缓，对应板块分别为北市、东市、东南、滇池和呈贡（2个）板块。其中有4个项目都在本月均价以下，且面积段在89-145㎡，开盘去化率多集中在60-75%，去化率较低。因此也可以解释，本月为何呈现成交量价齐跌的现象。