两周前，位于呈贡的锦艺昆明之光迎来首开，本次首推A4地块及A7地块共11栋住宅产品，共推出884套房源，畅销788套，开盘去化率89%，包含三房和四房，均价11734元/㎡起；位于A5地块的公寓预计本月底或下月初首推。

项目特色：双铁加持，为昆明第一个双轨TOD综合体项目，地铁上盖物业；支持公积金贷款，首付20万起；白龙潭、中央公园强力支撑；1公里内有洛龙学校、衡水实验中学2所优质学校在侧。

楼盘概况及本批次推售详情见下表。

项目效果图

楼盘概况：

项目名称：锦艺昆明之光

开发商：昆明锦轩置业有限公司和昆明锦悦置业有限公司

项目地址：昆明市呈贡区清和路，白龙潭地铁站B出口15米

物业类别：普通住宅 , 公寓

占地面积：161.8亩

建筑面积：61.4万方

楼栋总数：1393

容积率：4.64

绿化率：30%

装修程度：毛坯

销售状况：在售

在售户型：三居、四居93-143㎡

#本次推售信息#

楼栋：

开盘楼栋：A4地块1#，3#、4#、5#，6#，7#，A7地块2#、5#，3#，4#，6#

开盘均价：高层、小高层11734元/㎡（毛坯）

开盘套数：884

去化套数：788

去化率：89%

在售楼栋（图源克而瑞）

就在本月初，我对呈贡新城片区近期开盘的6个楼盘进行了实地考察，其中包括高端盘中铁建山语桃源、以公寓类小户型为主打的华侨城花都时区，以及金茂国际新城、锦艺昆明之光、雨花玖悦、招商翰林大观等刚需＋改善综合型物业。

这几个楼盘均是毛坯交付，且普通住宅价格在11000-12300元/㎡，据克而瑞数据显示，在2016年呈贡均价仅为5000-10000元/㎡，但随着市政府入驻、双铁开通，板块热度不断升温，使得板块价值在短时间内迅速攀升。

其中的锦艺昆明之光为昆明首个双轨TOD项目，地铁1号线白龙潭站出口即达营销中心，可远眺高铁南站（距离约1公里），支持公积金贷款，在这些先决条件下，均价才11734元/㎡起，那么究竟锦艺昆明之光是否值得入手呢？我将对锦艺昆明之光进行全方位的分析，以供参考。

项目营销中心（紧邻1号线白龙潭地铁站）

售楼部现场

一、地段及配套：双铁加持，西北两侧有回迁房，人居环境有待改善

锦艺昆明之光北临驼峰街，东临东外环中路，南临祥园街，位于呈贡新城板块，从地理位置来看，项目处于板块核心位置，有地铁站和高铁南站双铁加持，区位优势明显。

项目远眺高铁南站

呈贡新城片区可分为行政中心片区、大学城片区、斗南片区、吴家营片区以及各大产业园区。项目处于吴家营片区，是呈贡新城核心区。

2016年对呈贡新城板块为最关键的一年，高铁南站的开通，加上七彩云南•第壹城的开业，两个千万级的交通和商业枢纽使呈贡新城在近几年迎来了质的蜕变。

到了2019年下半年，各房企项目陆续在呈贡新城入市，开盘时间相对集中，且各项目体量较大，市场竞争将进一步加大，由于还在开发建设中，居住氛围也稍有欠佳。目前，板块内的交通、商业、自然景观和教育配套也在陆续完善，未来升值潜力巨大。

1、交通配套

整个项目考察下来，我认为交通是他们的一大卖点。

项目区位图

公共交通方面，项目与地铁1号线白龙潭站无缝接驳，地面接驳双地铁口（A/B），连通大学城，贯穿主城，通达机场，一站即可抵达昆明南站（约1公里），与地铁4号线（预计于2020年启动通车）无缝衔接，双轨并行，实现零换乘；从主城到项目有K33、K40、K42、216、911、C85路等公交线路，对于项目的业主来说，步行都是几分钟的事，轨道交通出行十分便捷。

高铁南站实拍图

之前有“铁轨一响，黄金万两”，现今秉持“高铁一响，物业要涨”。而锦艺·昆明之光则两者兼具，是昆明首发地铁和高铁交汇的双铁TOD综合体项目，不仅占据昆明南站门户的关键位置，而且还是地铁上盖项目，其将来的升值潜力不言而喻。

道路交通方面，项目紧邻驼峰街，贯穿彩云南路、环湖东路、昆磨高速三条主干道，自驾到主城需25分钟。

但置业者需要注意的是，由于项目西侧为吴家营回迁房用地用地，北侧也有三和集团回迁房，未来人居环境有待改善。

2、商业配套

自身配套方面，项目地下商业与地铁无缝接驳，另规划建面逾10万方的泛亚风情购物公园、大型购物中心、底层商业、1万方的垂直商业街，将建成呈贡核心的第六个商业广场。

商业街效果图

周边配套方面，项目半径5公里内有七彩云南第壹城时代广场、花千坊商业街、呈贡万达广场、呈贡吾悦广场等五大商业广场，位于呈贡核心商圈，商业配套醇熟。

但美中不足的是，周边配套仅七彩云南第壹城和花千坊商业街建成开业，其他配套交付时间较慢，大部分商业预计明年开业，商业配套尚待持续完善。

3、自然景观

锦艺·昆明之光北与5100亩呈贡中央公园（大致已建成三分之二）仅一街之隔，同时，东邻白龙潭，占据白龙潭超长湖岸线，可直面一线湖景。

呈贡新城中央公园大致范围（图源网络）

4、教育方面

到2023年，呈贡片区规划建成12所中学、16所小学以及56所幼儿园，满足0-18岁全年龄段教学群体。

项目1公里内有洛龙学校，另外，我从置业顾问那了解到，虽然周边公立学校较少，但享誉全国的优质学校——衡水实验中学属于民办性质的学校（70%公立，30%私立），也落定于吴家营片区，教育资源丰富；附近2公里还有昆三中、中华小学、云大附中附小等，名优教育环伺。

5、医疗方面

距离昆明医科大学第一附属医院（呈贡院区）约3.2公里，可自驾或乘坐地铁2站即到，向西而行还有市中医院（呈贡院区）（约2.5公里）。另外，半径5公里内还有延安医院呈贡分院环伺其中，医疗资源相对完备。

结合项目地理位置和周边配套情况来看，我认为，如果你的支付能力只能在近郊选择，且对区域没有硬性要求，仅从地段和配套来看，可以给项目打个80分。

二、规划及产品：涵盖刚需和改善 可自住可投资

锦艺昆明之光是集5A甲级国际商务中心、约10万㎡大型购物中心、五星级酒店、中央公园社区板式大宅、TOD塔尖公寓资产等为一体的综合大盘。占地约161.8亩，建面约61.4万方，总规划容积率为4.64，绿化率约30%，物业费为2.68元/㎡，其中，A1、A4、A6、A7地块为混合用地，A2、A3、A5地块为商业用地。

项目地块规划图

项目沙盘图

锦艺昆明之光分三期开发，一期、二期规划部分社区底商，三期规划大量商业，能就近满足业主日常生活所需。首推一期的A4和A7号地块住宅，位于祥园街和清和路交汇处（高铁站斜对面），合计推出11栋楼，涵盖小高层和高层，层高18-32层不等。

项目为2梯2户和2梯4户的设计，楼间距为24-53米，热销建面为93-143㎡不等，高层中间建面为93㎡，114㎡位于端头，主力面积为103㎡和118㎡，其中93㎡在开盘就已售罄，每个户型均有不同程度的赠送空间。

样板间

值得一提的是，A5地块由两栋16层和22层的公寓组成，预计本月底或下月初首推，公寓地处项目西南角，与高铁南站对望，建面为29-111㎡，主力户型为43㎡，为h型门架构的国际TOD塔尖公寓（SOHO及LOFT），建成后或将成为呈贡新城新地标。

公寓样板间

对区域没有硬性要求的购房者来说，无论是购买住房还是投资公寓、商铺，在该地段都是不错的选择。

具体来看看产品。

91-93㎡三房两厅一卫

112-114㎡三房两厅两卫

120-123㎡三房两厅两卫

124-129㎡三房两厅两卫

142-143㎡四房两厅两卫

以上是首开的五种户型，跨度区间较大，分别有三房两厅一卫、三房两厅两卫和四房两厅两卫设计。个人认为93㎡还有可利用空间，比如附近的金茂国际新城的89㎡能做到三房两卫设计，不过还是因人而异，对于喜欢每个房间有足够空间的置业者来说，93㎡的三房一卫设计也足够了。

三、品牌背景：品牌实力背书 布局昆明二子

锦艺集团发轫于福州，业务范围涵盖地产、商业、新材料、纺织、金融、互联网六大板块，2006年进入地产行业，其住宅项目和商业项目绝大多数集中于郑州，重庆、许昌、商丘等城市也有布局，累计已开发约1000万平方米的住宅、大型购物中心、酒店等物业，目前持续开发大型综合性地产项目超过1000万平方米，拥有土地储备数千亩，品牌实力较强。

今年7月，锦艺昆明之光的A4、A5、A7地块过规（锦艺华都花园），这意味着锦艺华都花园以锦艺集团在昆首个独立操盘项目的姿态，亮相呈贡片区。

锦艺华都花园地块

但严格来说，锦艺华都花园并非锦艺集团进入昆明首个项目。去年10月，位于昆明滇池度假区的3宗共169.56亩住宅及商业用地，被昆明帕塔泰健康管理发展公司以4.82亿元获得。自此，滇池湖岸为锦艺集团入昆首作。

去年底，泰国帕塔拉曾落地滇池畔大健康项目，而当时拿地企业昆明帕塔泰健康管理发展有限公司的大股东锦艺安贞（广州）投资合伙企业（有限合伙），是由锦艺置业有限公司出资95.24%控股的，锦艺置业为主要操盘手。

锦艺昆明之光作为入滇第二子，依托于集团品牌背书，能否凭借双轨TOD这一大胜势在呈贡新城乃至昆明绽放异彩，值得我们期待。

锦艺昆明之光效果图

四、价格及购买建议

本次推售的价格为11734-12300元/㎡不等，相较于片区均价算是中等价格，三房总价集中在106-159万元左右，四房总价在168-176万元。

对于该项目，我的建议是，地缘性的、或是地铁1号线辐射范围内的，亦或是对区域没有硬性要求的刚需者们可以积极关注；对于在呈贡工作，或者将来要长住呈贡的改善型购房者来说，可关注143㎡的四房户型。该项目对于有特殊需求的刚需和改善型购房者来说，都是不错的选择。

首先，这个买入门槛相对较低，首付20万，支持公积金贷款，是片区少有的优势；其次，锦艺昆明之光为地铁上盖物业，有双铁加持，在地段、配套和开发商开发实力方面，相较于同地段的其他房企，更胜一筹。