云南旅游地产发展,“旅游”和“地产”究竟谁更重要?

“旅游地产”成为热词,差不多也有10多年历史。有意思的是,旅游界似乎并不热衷旅游地产,地产行业反而推崇,导致多年来,以旅游为名、主要目的却是搞开发的“伪旅游地产”大行其道。作为全国知名旅游城市,云南属于“重灾区”。

云南旅游资源丰富、人文和物产多元,加上天赐的气候,多年来知名度持续升高。根据官方数据,今年国庆云南省共接待游客2712.3万人次,同比增长21.1%,实现旅游收入215.9亿元,同比增长22.1%。

但是,持续增长的云南旅游产业与地产的融合,至今依然存在诸多阻滞。一方面,“旅游+地产”暂时不能解决长期产业发展与短期利益融合后产生的矛盾;另一方面,发展红利、房企、购房者,三方演化成一个暂时无解的“闭环”。

 

发展红利不断

2005年,云南省提出旅游二次创业计划,实现由旅游大省向旅游强省变身,在全省十大旅游名镇中,计划建设60个旅游小镇,未来还将建成100个旅游小镇。2007年之后,随着云南相关红利不断聚拢,国内众多房企纷纷进驻,本土开始热火朝天开发旅游地产,其中多数产品以房地产和高尔夫球场为主。

2009年4月,国土资源部编制旅游土地利用专项规划时,把云南省列入试点单位,此后,云南开始在全省范围内推行旅游产业用地改革试点。2010 年,云南省国土资源厅启动旅游产业用地试点专项规划,并发布对外招标公告。当时,对云南旅游业发展,国家相关部门较支持。

2013年,云南计划实施“111226工程”,即建成1个国际会展中心、10大历史文化旅游项目、10大国家公园、20个旅游型城市综合体、200个旅游重大项目和60个旅游小镇。

其中,市场熟知的10大历史文化旅游项目,早在2012年4月,云南就提出了建设。不过,绝大部分项目启动、开发过程阻碍重重,推进缓慢。其中,真正推进顺利,并且发挥旅游地产作用,带动区域旅游产业发展的,唯有七彩云南·古滇名城。

2017年4月,《云南省人民政府关于加快特色小镇发展的意见》出台,其中提出,云南力争到2019年将建成20个左右全国一流特色小镇,80个左右全省一流特色小镇,并且省财政对每个特色小镇建设安排1000万元启动资金。

红利一直在加码,巨大的行业张力吸引着越来越多的房企投入旅游地产开发行列。

不难发现,2005年至今,云南旅游产业发展,“大项目带动”是基本路径,以此路径执行下来,即使初衷是希望带动本土旅游产业,但绝大部分结果显示,房地产却逐渐成为旅游地产推动对象。

早前,云南省内一位从事旅游地产的研究人士曾说,云南旅游地产基本在重蹈海南曾经的发展模式,即以地产驱动旅游发展,而不是文化旅游本身。“旅游是一个长线投资,地产是短线获利行为,对于房地产开发商而言,短期行为显然更具诱惑力。”

 

房企之殇

据克而瑞发布的《2016-2017年中国旅游地产发展报告》显示,截至2016年底,国内累计旅游地产项目总数为8918个,项目数量增速虽有所下降,但中国旅游地产实际完成投资额高达12997亿元,达到历史新高点。

如今,环顾云南中心城市昆明,文旅地产项目合计就接近30个,只差二环内没有了。旅游地产遍地开花,的确是对本土得天独厚生态环境、人文历史等丰富资源的认可,但这认可背后,是否会存在迷失?

早在2017年,国家发改委同有关部门就对各地区特色小镇和小城镇建设进行了大量实地调研,发现7个方面的问题较突出,包括概念不清、定位不准;盲目发展、质量不高;同质化严重、特色不鲜明;政府主导倾向明显、市场化不足;重物不重人、搞形象工程;盲目举债、积累债务风险;房企过度参与、小镇地产化。

如今再看,问题依然存在。与住宅类的房地产开发不同,旅游地产复合性更高,投资金额大、周期长、见效慢,前期开发与后期运营对企业都是严峻考验。为了项目能顺利运转,圈地、销售、回笼资金,成为房地产运作绕不开的行业痛点。于是,旅游地产的发展目的,从推动旅游产业逐渐变成推动房地产开发。

 

购房者之殇

生活水平提高,导致如今崇尚旅居的人群越来越庞大。云南作为旅游大省,自2017年以来,携云南旅游地产项目频繁露面各地房交会、推介会等。据云南房地产协会会长韩忠庆在2017年北京秋季房展会上介绍,2015年以前的云南地产外销量为24%,到2017年猛增到60%,特别是重点旅游地区,如西双版纳的房屋外销量由2015年的40%上升到80%,大理也上升到60%以上。

(图注:2017年北京秋季房展会云南展区)

全国各地到云南的购房热一直在快速上升,部分项目的房屋销售量几乎达到一房难求的情况。云南旅游地产投资早已从不温不火,变得举足轻重,但反过来说,大部分购房者对旅居的需求已表现得过度热情。

其中,有意思的现象是,多数购房者投资旅游地产多年,并不清楚什么才叫做旅游地产。

以市场标准来看,旅游地产生态环境应具有较高观赏价值;项目区域全年气候、温度也较稳定;空气清新含氧高;项目配套包含吃、喝、住、行、医养、教育等方面。可以说,从消费需求角度看,旅游地产是满足第二居所度假需求的产品;从投融资角度看,旅游地产是现阶段推进旅游产业发展的重要产融结合模式。

如果把以上因素详细罗列出来,那国内大部分旅游地产都“不达标”。

但反过来说,“旅游+地产”模式,国内依然处于发展上升期。如今遭遇的发展瓶颈是旅游地产因前期增速过快,但市场发展经验不足、规范不够,导致的无法避免的症结。

未来的旅游地产还有很长的发展之路要走,项目开发形式也将越来越丰富,不管站在红利、房企还是购房者的角度,云南旅游地产推动旅游产业发展的核心目标不能变,同时,本土相关部门应加强对“假旅游,真地产”的开发行为进行打击,对“弱旅游,强地产”的行为实施严格监管。

否则,就像曾经三亚的滨海旅游地产开发模式,不仅开发过度超前、优质环境资源被房企圈占,而且已出售房产大量被闲置、去库存压力不断增大。长期来看,这样的发展方式不仅是社会资源以及个人财产的浪费,更带来了环境污染与破坏,太多优质资源在短期内被消耗,后果令人堪忧。

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