即将迎来第四季度交房热,你对昆明物业管理真的有信心么?

根据中国物业管理协会数据,2018-2022年全国物业管理行业营业收入年复合增长速度将保持在11%左右,到2022年全国物业管理规模将超过1万亿。可以想见,我国当前不断更新升级的物业管理,正发展得如火如荼。

2014年以来,我国物业管理发展呈现持续蓬勃的态势,其中,得益于城镇化有序推进,城改、房改和体制改革的不断深化,以及如今居民消费迎来升级、居民区范围加速扩大等方面的发展优势,基于此背景,我国的物业管理发展获得了更丰富的养料,以及更适合的成长空间。

但是,反观昆明市场,作为住宅售后增值的重要一环,在物业管理发展发面,却依然存在诸多诟病,积极来看,这是本土物业发展的升级契机与提升空间,反过来,这也是昆明物业发展亟需跨越的短板。

全国物业管理发展蒸蒸日上

日前,北森人才管理研究院发布了《2019·中国物业行业人才白皮书》(以下简称《白皮书》),内容对物业行业未来发展趋势进行了分析,其中指出,在城镇化加速与存量房时代下,物业行业高速增长、万亿可期。

自2014年3月《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》印发以来,我国城镇化发展得到扎实有序推进,城镇人口与商品住宅竣工面积不断攀升,存量物业面积持续增长,物业管理行业驶入高速发展的快车道,其增速逆商品房销售增速而上。

《白皮书》指出,近三年,全国物业行业整体发展上行趋势明显,其一,龙头物业企业快速扩张。根据中国指数研究院研究显示,截止2018年,物业百强企业的管理面积均超过3000万平方米,排名前10的企业管理面积均超过2亿平方米。

其二,物业企业规模化加剧,呈现多元化扩张形式。典型涵盖三类,包括借助地产开发公司资源优势形成规模化发展,比如,以碧桂园服务为代表的一些物业企业借助开发企业的规模扩张管理面积获得持续性增长,超过70%的管理面积源于开发支持,增幅均在20%以上,为规模扩张奠定基础。另外还有借助技术创新,锻造自身专业服务能力,形成规模化扩张,以及以平台为依托,通过技术输出吸引合作伙伴,以扩大企业规模。

其三,收入结构仍以基础物业服务为主,同时多种经营服务收入近年有明显增长。根据中国指数研究院的统计数据显示,百强物业企业的总体收入仍然以基础物业服务为主,其中又以住宅物业服务板块占比最高,但得益于互联网、大数据、云计算等新技术,服务模式不断创新,增值服务收入占比攀升明显。

据统计,2018年百强企业营业收入均值达8.86亿元,同比增长19.41%;基础物业服务收入均值7.13亿元,占比达80.49%,其中,住宅物业服务费收入占基础物业服务总收入的比重最大,达到45.79%。

根据2019年中国物业服务百强企业研究报告,在2018年百强企业多种经营收入中,业主增值服务收入均值达1.73亿元,同比增长28.02%,业绩贡献度为19.51%,其中,又以空间运营与房屋经纪成为贡献最大的板块。

昆明物业管理发展亟待“鱼跃龙门”

全国物业管理发展蒸蒸日上,反观昆明,物业管理发展又如何?

首要明确的是,昆明物业管理发展状态依附于我国物业行业发展进程。

众所周知,中国物业管理在上世纪80年代起步,90年代正式进入发展期。2003年5月,国务院第9次常务会议通过了《物业管理条例》,我国物业管理迈入规范阶段。

回到昆明,共通的是,本土除了发展,也需要规范。《昆明市物业管理办法》自2016年2月1日起施行开始,对于昆明,该《办法》就成为本土物业管理发展具有针对性的路标,指示的道路一切向好。但是,根据锐理数据统计,2015-2016年,也是陆续出现外来房企密集入昆现象的时期。

(上图来源锐理数据:2018年昆明房地产市场分析报告)

外来房企入昆,携旗下或合作的发展较为成熟的物业品牌成规模冲击着市场,对本土成长起来的银海、俊发、江东等主力物业品牌,造成不小影响。

一方面,本就不大的市场份额遭到瓜分,本土物业发展之路更显狭窄;另一方面,外来品牌的物业管理系统大多成长时间更久、体系也更加完善,故而不断拉高还未走稳的昆明物业管理市场标准。

这样的冲击造成的影响颇为巨大,彼时,本土物业管理发展显示出“路还走不稳”的状态,遭到冲击之后,为了缩小差距,被动拖拽像外来物业那样去“奔跑”。于是,外来物业品牌逐渐成为本土“标杆”,昆明整体物业费在消费升级还未大规模普及前,就已迎来高位。

根据wind资讯、苏宁金融研究院整理的数据显示,2006年,全国居民消费支出与公共消费支出开始明显出现大踏步上行。2016年下半年开始,“消费升级”之风吹遍神州大地,2017年中旬,亿欧智库才发布《2017中国消费升级报告》称,我国出现了消费结构和消费需求改变。昆明亦在国家消费升级变化的队列里,不至于垫底,但也不会超前。

姗姗来迟的全国消费升级,在还未确定有没有进驻昆明时,本土整体物业费就出现了跨越式提升,并被冠以美名曰:“人居消费也要升级”。

根据《昆明市住宅物业服务收费政府指导价标准》,昆明商品住宅物业服务费最高等级的收费为1.38元/平米/·月,最低等级收费为0.45元/平米·月。但实际情况却与该《标准》大相径庭。

(图注:昆明市物业服务收费标准参考图)

若是观察目前本土市场上的外来品牌物业收费,大部分都已超过2元/平米·月。在这样的价格面前,政府指导价也就只是“指导”了一下而已。

被外来更强大的物业品牌拖着奔跑的本土物业管理服务发展,像极了如今昆明被非官方认定为“新一线”城市的头衔一样,被动欢呼,被动雀跃。即使外来物业品牌有更为优质、全面的技术、服务作为提前执行昆明“人居消费升级”的支撑,本土物业管理发展的桎梏也不能视而不见。

令人欣慰的是,昆明成长起来的物业品牌收费相比外来物业略低,但低价的个中原因或许也有本土抗衡外来之力,后劲略显不足的直观体现。本土物业还有很长的路要走,这条路或者会狭窄、艰难,但“鱼跃龙门”的概率也不见得不会发生,毕竟官方给予昆明的荣誉,也有很多。

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