导购丨西北新城至少10项目在售,人均商业面积已超1.7㎡

  • 西北新城逆袭北市区系列报道之四
  • 文/颜子于

作为昆明市城市重点改善区、五华区重点发展区,近两年,西北新城倏然崛起,融创、碧桂园、新希望、实地、宜家、万科、中南、龙湖等品牌开发商相继进驻。当然,这也要感谢2013-2016年间“首批吃螃蟹的开发商”,包括联想、恒大、绿地、中铁等。

区域开发进行得红红火火,配套进程也紧随其后。近段时间,西北新城喜信频出,比如体育中心、文化艺术中心等规划发布,地铁4号线主体完工、宜家在今日(9月12日)举行正式开工仪式等。

西北新城逐渐有了“城”的模样,片区住宅价格也适中,大多在1.2-1.4万/㎡,故而吸引了越来越多的购房者到此置业。为方便广大购房者在西北新城买房,@云南楼事对片区所有在售楼盘进行全面梳理,以供大家参考。

(图注:西北新城项目分布)

西片区

根据规划图,以京昆高速为界,以东被称为东片区,以西一般被叫做西片区。

先来看西北新城西片区,区域在昆明西三环围合下,开发火热,新房、次新房集中。从谷歌地球影像能清楚看到,西片区道路纵横分明,平整地块数量较多,易于开发。

值得注意的是,西北新城商业供给绝大部分在西片区聚集,片区夜市氛围更为热闹。

其中,以老牌楼盘融创春风十里为核心,周边大约9万方体量的吾悦广场已开业,广场偶尔办一场活动,也能将区域人气拉到峰值;约5.2万方的凯锐特邻里商业中心也已开业,集中了重餐饮、品牌、小商品等种类,社区商业氛围已形成。

另外,中铁·云时代广场商业体量大概5万方、固地尚诚商务中心小体量商业、约4万方商业体量的国茶港、绿地云都会约4.6万方商业(包括二层居然之家)、以及爱琴海等,都是西北新城目前商业储备。

在售住宅方面,融创君庭云邸、上悦天地、碧桂园春城映象、新希望白麓城、和悦铭著等都位于西北新城西片区。

  • 小户型

100㎡以内小户型主要集中在融创春风十里、上悦天地,前者小户型住宅预计11月推出,目前主推海豚湾45-69㎡毛坯LOFT公寓,均价8700元/㎡。项目自身配套丰富程度,在西片区名列前茅,包括引进爱琴海、十五幼姊妹幼儿园和云南师范大学附属融创小学等。

上悦天地开发商为联合体,包括中南、龙湖、海伦堡,项目户型面积89-125㎡,带装修,售价1.35-1.45万/㎡,刚需定位。有意思的是,中南入昆以来,作品多以联合体出现,比如安宁的中南·中梁·碧桂园·天韵、东市方旺片区的中南碧桂园樾府,再就是西北新城的上悦天地以及和悦铭著,这里也可以看出中南在西北新城投入的精力比重较大;而龙湖的物业声名在外,同时,在西北新城也参与了和悦铭著开发;海伦堡,在昆明以刚需产品著称,南有海伦国际、西有海伦堡中央广场,都是热销项目。

  • 低单价

西北新城西片区除了公寓,若是想要住宅单价低一些,可以参考融创君庭云邸、碧桂园春城映象、和悦铭著。三个项目分别位于王筇路以南和以北,相互形成一个三角形。因为远离京昆高速以西的吾悦广场商圈,三个项目居住环境都相对安静。但是,户型面积都普遍偏大,区间102-143㎡,即使售价区间在1.2-1.4万/㎡,总价算下来也会比较高。

新希望白麓城项目用地的拿地时间在2017年中,当时土地成交之后,项目荣登昆明“单价地王”榜单。目前,其住宅是三期尾盘在售,跃层设计,户型面积115-188㎡,因为高赠送,单价已破1.6万/㎡,是目前西北新城售价最高的住宅。项目四期还有全新住宅,推出时间待定,目前四期在售为公寓,户型面积38-110㎡,售价8800-9500元/㎡。

西北新城西片区其余在售项目产品主打公寓,价格区间9000-10000元/㎡,户型面积区间30-80㎡,带装修和毛坯都有,包括碧桂园玺台、绿地云都会和固地尚诚商务中心,后两个项目主要是清尾,数量已不多。

  • 低密度

融创君庭云邸和实地昆明花鹤翎2.5的容积率为区域住宅最低,前者靠近西北新城核心区,上文已有介绍,在此不多赘述;后者位置已在北三环以外,临近西白沙河生态公园,生态方面不错,但因为靠近普吉立交桥,预防噪音灰尘是装修重点。

实地昆明花鹤翎公共出行略微不便,但1.17万/㎡的住宅均价为西北新城最低,在售面积也有小户型,92-118㎡,一梯一户设计,人口密度低,私密性比较高,但公摊会相应有所升高。

(图注:西北新城近期在售楼盘一览,信息或有滞后,仅供参考)

东片区

如果说,西片区是西北新城的住宅生活区,那东片区更像区域的行政中心。虽然开发项目不多,并且集中了较多数量的制造工厂和仓储地,但政府机构大多在东片区,办理对公事务较方便,包括区级的公安局、法院、经侦大队、出入境接待大厅。

东片区虽然一直以来整体开发动静不大,但“不鸣则已,一鸣惊人”。2017年7月,宜家签约进驻西北新城,消息一度引起昆明市场唏嘘,可知当时宜家考察昆明市场时的主城五区角逐之争。

就在今日上午,宜家举行正式开工仪式,项目涵盖的近12.5万方总体量、瑞典血统、家居旗舰、平价高质等优势,使其“一颦一笑”皆牵系百姓蠢蠢欲动的购物之心,何况目前昆明独此一家。

万科城在今年7月份的开盘盛况,不言自明。项目配套之强大,京昆高速以西的新盘也不敢轻易匹敌。规划发布的体育中心、文化艺术中心、长城中学,随便拿出一样,都是片区的王牌配套。即使在新盘匮乏的东市区,也能引领西北新城房价波动。目前,万科城在售户型面积89-118㎡,均价约1.4万/㎡。

早在万科城之前,保利大家的住宅产品,就曾经获得西边市场一众青睐,虽然居住密度高了些,但项目自身规划的业态非常丰富,甚至为西北新城配套的增加,做出了一定程度的贡献。教育方面,从幼儿园到初中均有,其自有商业体量也不算小,生活便捷。不过,项目靠近二环北路高架路,周边车流较集中,生活环境会受到一定影响。目前在售产品还有公寓,32-65㎡户型,总价30万/套起。

最后,不得不提的就是去年底进驻西北新城的华侨城。

当时,华侨城拿下西北新城东片区7000亩土地一级开发,重金投资201亿元左右,涉及吴家营、范家营、林家院、王家桥等众多区域。消息一出,市场沸腾,如此体量,在昆明主城五区亦是寥寥无几。

小结

1、根据锐理数据发布的房地产市场分析报告,2018年昆明80-100㎡面积段供应占比逐年下降,且产品成交占比下降达4%;140-160㎡较大面积段产品供应和成交占比逐年增加,市场正向改善型物业转变。同样,西北新城比较明显的变化是小户型住宅正在快速递减。

2、首创奥特莱斯并不在西北新城规划范围内,不过,鉴于商业辐射范围广,13.6万方的体量也可以成为片区商业储备。目前,首创奥特莱斯已动工。

3、西北新城西片区商业非常之多,临近京昆高速的商圈过于集中,梳理下来,至少涵盖41万方商业体量。加上东片区宜家,西北新城商业体量不低于53万方,如果按照官方数据统计的片区预计达到30万人的人口规模,那人均商业面积接近1.77㎡,已远超2018年的国际参照值峰值1.2㎡,西北新城商业储备可以说是相当充足。

4、昆明新城吾悦广场、凯锐特邻里商业中心、居然之家、中铁·云时代广场耍街、中央民族大学附属中学昆明五华实验学校、先锋小学、云南省阜外心血管病医院、隅山公园等配套已投用。

5、西北新城引进了五华区人民医院等公配,后续拟新建范家营公园、普吉公园、自卫公园和大塘子带状公园,另外,地铁4号线明年开通。

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