30岁以前,昆明年轻人就只能住得起西北新城

西北新城逆袭北市区系列报道之二

文/殷欣依

刚需对房子的渴望源于生活,对房子的纠结源于金钱。房价的苦,注定是刚需逃不脱的修行。因此,不论区位、配套如何,甚至不论户型怎样,只要是房价乐观的地方,都少不了他们勇往直前、不顾一切的身影。

西北新城,就是他们这种渴望投影在这座城市的波心。

中国人灵魂深处的安土重迁使房子成为一个人安身立命的必须前提,生而为人,没有一个属于自己的蜗居怎么行?短短五六年的时间成功逆袭,在开发速度和置业热度上全面赶超北市区这位“千年老二”,从长达二十年的南北发展格局中成功突围,年轻刚需“家”的渴望,形成了一股造城的力量,推动着西北新城一路奔跑。

刚需的“乌托邦”,青年人的“大本营”,西北新城的标签就是——

正年轻!

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30岁以前,昆明年轻人就只能住得起西北新城

2004年,昆明媒体在北市区专题报道中制作的区域地图(点击文章末尾“了解更多”查看高清大图)

70、80后的北市区

北市区是昆明刚需最先涌入的地方,也是最先见证了刚需力量的地方,这个故事大约从二十年前正式开始。

2000年的北市区初初被规划为昆明城市副中心,沉迷于盖房造城而无法自拔。虽然规划的配套不少,这个馆那个厅什么场的,但大都停留在图纸上,所谓“历经图治”,说的大抵就是北市区。

那时候,北市区商品住宅的启动均价仅为2000元/平米左右。

在许多生长在中心城区内的老昆明人眼里,发展初期的北市区像极了昆明城的“东极岛”,偏僻荒凉,尘土飞扬的住宅大工地随处可见,没有任何生活配套,连小商铺都少得可怜,简直毫无城市气质。

就是这样一个除了价格优势外一无所有的区域,却正中了刚需的下怀。

当年,江东集团尤为积极的响应相应北市区作为昆明城市副中心的号召,一口气开发了江东花园一期及以后的十余个楼盘。正是掐准了刚需对价格的敏感点,江东后期直接包揽了北市区住宅市场的半壁江山,顺利登上“北王”的王座,成为了北市刚需住宅“专业户”,必杀技只有四个字:就是便宜。

2000年左右至2010年左右这十多年时间,是70、80后蜂拥进入城市工作的年代,那时候工资很低,但是房价也很低。2005年以前,一个月的工资差不多就是一平米的房价。

2004年,据不完全统计,北市区在售的住宅项目多达60多个。除了江东的半壁江山,银海、城建、官房等那个年代的主流开发商,都在北市区有巨量的项目。再加上其他各种形形色色的小开发商,北市区集中了昆明相当可观的供应量。

因此,刚刚走入社会的70、80后年轻人,成为北市区购房的一支重要力量,支撑了北市区住宅市场长久的繁荣。

那时的他们,每个月拿着两三千的工资,养着北市区两千多元一平米的房子。对于房价,他们坦然。对于户型,他们拥有绝对的选择权利。

30岁以前,昆明年轻人就只能住得起西北新城

北二环夜景

比如,财富中心旁的温馨家园,2002年全现房销售,一套138.98平米的房子,单价2180元,总价31万不到。首付6万多元,还可以分期付,月供不过1400元左右。这样的产品和价格,对于月收入3000元左右的大师兄来说,不是幸福那就真不知道幸福叫什么。

房价与收入还没倒挂,使70、80后的人群与那个年代房价“善良”的北市区实现了精神与现实的严丝合缝,是那个时代的刚需的恰逢其时,也是这个时代的刚需的梦中呓语。

如今,90后望房兴叹的我不知道该如何感叹他们的幸运,我只知道,那个低单价、低总价、低首付、低月供的“四低”时代不会再来。

90后的新船票:西北新城

西北新城的今天,正在重复着北市区昨天的故事,只不过与北市区相比,西北新城的起点更高,成长更快。

西北新城的故事自2013年起笔,当时片区住宅的启动均价在6500元/平米,和2000年的北市区自然不可同日而语,但依然成为了刚需置业的热点区域,绿地云都会、国茶港、联想科技城等楼盘红极一时,西北新城迎来了第一波刚需置业的高潮。

其中,绿地云都会住宅建面约73平米-112平米,均价约6880元/平米,感觉有点贵?没关系!人家还推出了建面约30平米-35平米的公寓。国茶港住宅建面约41平米-124平米,价格约5900元/平米。联想科技城住宅建面约77平米-120平米,均价定的很自信,7500元/平米,开盘当天去化率90%。

发现端倪了吗?虽然当年的西北新城住宅单价资质平平,但是架不住户型小、总价低。那时即便在单价最贵的联想科技城买一套小户型的住宅,总价也只要53万。

2010年左右开始直到今天,越来越多的90后站上了城市的工作岗,这时候工资不高,房价却很高。

始于2014年的楼市调整像一记重拳,打倒了许多外强中干的中小房企,90后刚需们较低的抗风险能力,让他们在那几年对于买房,心生恐惧。因为你不知道什么时候什么楼盘就停工烂尾。

30岁以前,昆明年轻人就只能住得起西北新城

北市区鸟瞰

2016年下半年,市场有了复苏的迹象。进入2017年,楼市暴力拉升。经历了行业调整后的昆明楼市,集中了全国一二三四线的开发商。很多年轻人如梦初醒,急急忙忙想要搭上这趟快车。去年,和媳妇领证多年却始终住在出租屋的好友老罗打算咬咬牙在北城映象买一套99平米的小三房。粗略算了一下,单价12400元,总价就高达123万元,是他205个月的收入,光是贷款就要近百万。

按照昆明个人首套房贷款最高30万限额的公积金政策计算,一套130万的房子,除去20%的首付,以30年期组合贷方式购房,每月的月供约为5200元,仅比纯商业贷款减少了300元左右。

另外一个不得不承认的现实是,大多数90后的刚需都来自普通家庭。即便父母拿出半生积蓄倾囊相助,只为给你凑个首付,你又如何面对每月与自己工资额度相近的贷款月供?

除了买房子外,总归还是要生活的,老罗最终只得作罢。

房价的压力像一张坚韧的网,让一直自认为幸福的90后第一次感到了源于时代的深深的不幸。对于房价,他们战战兢兢,他们辗转反侧,他们一遍又一遍打开计算器,他们的心被银行卡余额碾碎。没有比他们更“纯”的刚需,没有人能胜过他们对于价格的敏感。

北市区当年的价格优势,早已被改善性产品抹平。改善性产品一度盛行、公寓和中小户型住宅几乎绝迹了很长一段时间的昆明,房价被推得老高。新一代年轻人,需要一个新的区域,来实现安家的梦想。更适合年轻人的公寓和中小户型在西北片区的集中出现,价格和产品的相对优势,再加上片区内不断高调曝光的生活配套,让很多年轻人不得不匆忙上船。

这就呈现了我们上一篇文章(《从城北望到西北望,昆明西北新城如何逆袭北市区?》)中所讲述的张先生家夫妇、赵小姐、老潘等一批人,在最近一两年内,集中在西北新城买房的景象。90后,承继70、80,催动着一个新片区的快速发展。

30岁以前,昆明年轻人就只能住得起西北新城

西北新城规划效果图

西北新城在推出小面积住宅的同时又伴随着大量的公寓产品,从早期的绿地云都会、恒大名都到现在的融创海豚湾、新希望白麓城,西北新城的公寓从未“断货”,精装、毛坯、平层、LOFT……建面小则30平米,大则90平米,各种格局、各种面积应有尽有。

悉数昆明各大片区,没有任何一个区域能如西北新城一般紧锣密鼓的推出如此五花八门的公寓。

随着万科、碧桂园、华侨城等地产大鳄越聚越多,西北新城新盘扎堆,迎来了第二波刚需置业的高潮。虽然片区如今的住宅均价已经拉升至1.3-1.4万/平米,万科城更卖到了1.5万/平米,但这些新盘的住宅建面大多依然选择在100平米上下徘徊。

单价已然不低,但相对的低总价,也具有诱惑了,要不然赵小姐更愿意选择105平米的户型。

如果说,当年的北市区与70、80后的刚需是基于天时、地利、人和下的两情相悦,那么如今的西北新城与90后的刚需更像是出于合适而做出的最佳选择。

总而言之,二十年前,老刚需在北市的变革中身体力行。二十年后,新刚需对西北新城的未来深信不疑。两个城区经历了相似的“从无到有”,以实践证明了刚需对于一个区域成长的激励与一座城市变革的相信,也承载着刚需受金钱支配的无奈。

昨天,赵小姐和我说,宜家将在9月12日举行开工仪式。她还和我说,一个月前她买的上悦天地87平米的房子,总价已经涨了好几万了。

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