云南城投答上交所问询:七彩云南土地不存在减值因素

文/彭敏

5月9日晚,云南城投置业股份有限公司发布关于上海证券交易所对公司 2016 年年度报告事后审核问询函的回复公告。公告中回复了关于通过收购资产确认负商誉营业外收入的相关问题、关于对外拆借资金的相关问题、关于经营业绩的信息以及关于财务会计的信息。

重要提示

2015-2016年,云南城投实现盈利的主要原因是收购资产确认的负商誉,其中:2015年确认负商誉 35,254.13 万元,2016 年确认负商誉 73,245 万元。

近两年,云南城投净利润在扣除非经常性损益后为负数。主要原因为:西部地区房地产市场低迷,艺术家园区、融城金阶、融城云熙等项目销售周期长,导致财务费用逐年上升;同时公司对融城春晓、融城昆明湖和温泉山谷等项目存货计提了减值准备。2015 年公司确认的存货减值准备 7,244.55 万元,2016 年公司确认的存货减值准备 24,059.05 万元。

2015-2016年,云南城投对收购资产实现的负商誉确认为非经常性损益,该损益不具有连续 性,不构成公司持续的盈利能力;受房地产市场政策、金融政策变化及公司项目开发能力的影响,公司未来的经营业绩存在一定的不确定性。

七彩云南土地不存在减值因素

相关资料显示,七彩云南持有的古滇项目在 2012 年纳入政府规划,但至云南城投购入七彩云南之时远未完成规划进度,且云南目前开发的旅游地产项目较多。对于七彩云南12亿元开发成本是否存在跌价风险,七彩云南可辨认净资产公允价值是否存在偏差的问题。

云南城投称,经过评估结果确认的该土地公允价值为12.25亿元,并以该金额列报在云南城投的合并财务报表的存货项目中,公司合并报表存货中该土地价值12.25亿元低于按照市场价格为参考测算的公允价值14.44亿元,故该土地不存在减值因素,无需计提存货跌价准备。同时,根据两家评估机构的评估结构,七彩云南可辨认净资产公允价值确定是公允的。

1年半内购入陕西安得后即转让符合经营需要

针对在1年半内购入陕西安得后即转让的原因。云南城投回复到,陕西安得项目于2015年11月收购并入,支付收购对价1.93亿元,截至目前,该公司对项目的后期建设及运营共提供了5.16亿元的借款资金,持有期间该项目共确认收入11.16亿元,累计为公司贡献收益1.61亿元。此时实施陕西安得的股权转让,符合云南城投的经营需要。

拆借利率不存在高于当期市场利率的情况

《询问函》还中指出,云南城投常年依赖拆借资金获取收益,请会计师发表意见。根据云南城投答复,2016年,云南城投资金拆借对象有8个,拆借利率区间在6.15%-14%之间,参照了借入当期股东的实际借款利率,由各股东协商确定的,不存在高于当期市场利率的情况。

同时,目前各家参股公司的建设和经营情况正常,部分参股公司已进入销售回款期,不存在回收风险,公司目前整体平均融资成本为7.32%,低于对外拆借加权平均利率,符合公司经济利益。

低毛利率项目占比大致净利润下降

关于在营业收入大幅度增长的情况下,公司净利润却下降的主要原因。云南城投的回答是,公司营业收入大幅上升系本年度新增合并项目结转销售收入所致;公司净利润下降的主要原因:一是本年度昆明、西安结转收入的部份低毛利率项目销售占比较大;二是由于完工项目财务利息费用化及资产减值损失增加。

而销售收入增幅小于销售费用增幅的主要原因是, 2016 年新增合并项目只应合并并购日后期间发生的损益;本年度银泰系列项目纳入 合并范围,新增销售收入 378,068.21 万元,同时增加合并期间的销售费用 3,743.70 万元,费 效比 0.99%,使整体销售费用增幅小于销售收入增幅。

旅游地产2016实现营收4.92亿元

此外,就如何发展旅游地产和养老地产的问题。云南城投表示,公司将依托项目区域独特的旅游资源,通过打造集休闲、度假、居住、娱乐等为一体的旅游综合体,逐步形成“开发+运营”的经营模式和盈利模式。同时深入研究养老地产产业模式,积极推进试点项目落地。另外,与2016年年报中,云南城投旅游地产实现的营业收入为4.92亿元;毛利率23.62%。

七彩云南古滇名城

七彩云南古滇名城

未经允许不得转载,本站保留追诉权:看看云南 » 云南城投答上交所问询:七彩云南土地不存在减值因素

评论 抢沙发

评论前必须登录!