商住房风险扩大 40年土地产权到期后房子或被无偿收回

2017年3月27日央视财经频道在一则报道中,对北京商住项目的全面限购作出解读,称个人购买商住房存在较大风险,当土产使用年限40年(或50年)到期后,若申请续期被驳回,不仅土地将收归国有,连房屋都有可能被无偿收回。

报道中有专家表示,从土地性质来看,所谓商改住项目的土地审批为工业或商业用地,最常使用年限为40年或50年,和住宅用地有明显区分,普通住宅用地使用年限为70年。且按照物权法规定,住宅用地期满后将自动续期,而非住宅用地在土地使用期限届满之后,产权人需要主动申请续期,若没有申请或申请续期被驳回,国家不但要收回土地,如果在没有特别约定的情况下,可能连房屋都会被无偿收回。

实际上,商住项目因不在限购之列而一度颇受欢迎,但是有关商住房购买的高风险及高成本也一再被提及。首先从首付成本来看,低于90平米以下的普通住宅仅需支付20%首付,而40年产权的商住房则需支付至少50%;其次70年住宅产品最多可贷款30年,而商住产品却只能贷款10年;在契税方面,70年住宅的税费最多收取2%,而非居住用地的契税一律按照3%来征收。再加上不能落户、不能划片学区、以及水电等的费用标准……凡此种种,为商住项目未来所带来的风险埋下伏笔。

以昆明来看,属于商业用地性质的公寓产品占有较大存量,且今年本地市场局部回暖,公寓类产品的关注度也随之走高。位于北市区的同德悦中心loft公寓在近期颇为走俏,据统计,仅3月一个月就认筹超过200多组,是过去6个月的认筹总量。而其他诸如金尚俊园、绿地大城天地、海伦国际、保利六合等都有相应公寓产品。

值得注意的是,呈贡新区今年俨然已成为昆明房价涨势的新阵地,而片区内规划有多个公寓项目。其中,在高铁的推动下,第七街区及涌鑫昆明之窗已呈现翻红趋势,而置信银行广场的公寓也从10000元/㎡涨至13000元/㎡,销售热度可见一斑。

然而如今产权阴云笼罩而来,对于公寓及同类型商业用地规划的房产销售来说,40年期限是否会成为快车道上的一段“减速带”,现在还无法断言。但是至少这样的限制给予了今年以来热度不断飙升的房产销售一点冷静的空间;而对于如今热切又急迫将金钱挥洒于此的购房者们,在20年后、30年后,面对期即将被收回的土地,甚至是房屋时,又将是怎样一番景象?

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